전세사기 피해자, 이 글만 보면 해결 가능합니다. 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

전세사기로 인한 피해는 흔히 사기죄로 임대인을 고소하는 경우가 많습니다.

그러나 이를 통해 보증금을 반환받을 수 있는 직접적인 방법은 아닙니다. 형사고소는 임대인을 감옥에 가게 하는 절차일 뿐입니다.

그러므로 보증금을 돌려받으려면 민사소송이 반드시 필요합니다.

물론 임대인을 사기죄로 고소하면 합의를 통해 일부 보증금을 반환해줄 수도 있습니다. 하지만 이는 일부에 불과하며 대부분은 전세사기가 아닌 발뺌일 가능성이 높습니다.

왜냐하면 형법상 사기죄를 인정하기 위해서는 기망행위를 입증해야 하기 때문입니다.

그러므로 임대인을 사기죄로 고소하더라도 보증금을 돌려받기 위해서는 민사소송이 필요합니다. 그럼 어떤 민사소송을 진행해야 보증금을 돌려받을 수 있는지 알아볼 필요가 있습니다.

전세사기, 보증금 반환하는 민사적인 절차는?

우선 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받지 못하거나 전세사기로 인해 반환받기 어려운 상황에서 전세 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다.

그러나 이 소송은 절차가 복잡하고 시간과 비용이 많이 소요되기 때문에 전세사기 피해자들에게는 부담스러운 경우가 많습니다.

따라서 전세금 반환 소송의 비용과 절차적 어려움 때문에 세입자들이 소송을 진행하기 어렵다는 것입니다.

그래서 전세금 반환 소송의 비용과 절차적 문제로 인해 부담이 될 경우 지급명령 제도를 활용하는 것도 좋은 대안입니다.

지급명령은 소송을 거치지 않고 세입자의 신청만으로 보증금을 반환받을 수 있는 제도입니다. 이는 소송의 간이 절차로 이해할 수 있습니다.

따라서 지급명령은 법원에 내야 하는 인지세, 송달료가 전세금 반환 소송의 10분의 1에 그칩니다.

또한 진행절차도 간단해 법원에 지급명령을 신청하면 변론에 참석할 필요가 없어 결정문이 나오는데까지 한두 달 정도밖에 걸리지 않습니다.

그러나 지급명령은 신청한 서류로만 심사를 하기 때문에 법원이 보낸 지급명령 우편물을 임대인이 받지 못한다면 효력이 발생하지 않습니다.

또한 임대인이 지급명령 신청 결정문을 받았지만 2주 이내에 이의를 제기하면 지급명령 결과와 무관하게 전세금 반환 소송을 진행해야 합니다.

이러한 변수가 없다면 지급명령은 소송에 비해 비용과 시간을 절약할 수 있지만, 반대로 시간과 비용이 더 낭비되기도 합니다. 따라서 임대인이 보증금을 챙긴 후 잠적한 경우에는 지급명령을 신청하는 대신 전세금 반환 소송을 진행하는 것이 바람직합니다.

전세사기 예방하는 대응전략은?

전세사기 피해를 막으려면, 전세 계약을 하기 전에 등기부등본을 통해 보증금보다 우선순위가 높은 채권이 있는지 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않으면 추후 경매로 넘어가면 보증금 반환이 어려워집니다.

또한 임대인이 세금을 미납한 경우에도 전세보증금을 반환받기 어려우니 전세 계약 전 세급체납 등이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

그뿐만이 아닙니다. 부동산 계약서 작성 시에는 아래와 같은 특약을 설정해두게 되면 계약종료시 보증금을 못 돌려받을 위험을 줄일 수 있습니다.

전세사기 피해 사례를 보면 임대인이 공인중개사와 짜고 등기부등본상 근저당을 숨기는 사례가 적지 않은데요.

이를 예방하기 위해 첫 번째, 계약전 고지하지 않았던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다하도록 하는 내용으로 특약을 설정해 두면 좋습니다.

그리고 두번째는 집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환한다는 특약을 설정해 두는 것도 도움이 됩니다. 이렇게 해두면 임대인이 주택명의를 다른 사람에게 넘기는 예방할 수 있습니다.

그 외에도 임대인이 전세사기를 칠 의도는 아니었지만 세금체납을 하여 집이 경매로 넘어가는 경우에도 보증금반환을 어려울 수 있습니다.

따라서 계약완료 후 집주인의 세금 체납 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다는 내용으로 계약서 작성시 특약을 넣어두는 것도 권장드립니다.