묵시적 갱신, 임차권등기명령 신청 가능할까? 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문전문변호사 임영호입니다.

임대차등기명령이란, 쉽게 설명을 드리자면, 보증금을 돌려받을 수 있도록 도와주는 절차를 의미합니다.

특히, 임차권등기명령은 이사를 가야할 때 대항력과 우선변제권을 그대로 유지해주어 보증금을 반환받을 수 있게 도와주는 방법인데요.

그래서 임대차계약을 체결한 후 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아두셨다면, 기존집에 대해 대항력과 우선변제권을 보호받을 수 있습니다.

여기서 말하는 대항력이란, 권리관계를 제3자가 부인하는 경우 부정할 수 있는 권능을 의미하며, 집주인이 계약기간 중에 변경이 되어도 대항할 수 있는 권리를 말합니다.

더불어 우선변제권이란, 임차한 부동산이 경매에 넘어갔을 때 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 의미하는 만큼, 꼭 확보해야 하는 권리를 말하는데요.

​그런데 만약 보증금을 받지 못하고 이사를 가버리게 된다면, 이사한 곳으로 전입신고를 하게 되고, 그렇게 되면 기존집에 대한 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다.

즉, 이사를 가서 이사한 집에 전입신고를 하더라도 대항력을 그대로 유지시켜주고 우선변제권을 그대로 사수시켜 주는 제도가 바로 임대차등기명령인 것입니다.

따라서, 보증금 반환을 받지 못하고, 이사를 가야 하는 상황이라면, 즉시 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 보호하시길 추천드리고 싶습니다.

임차권등기명령, 신청하기 위한 조건은?

임대차등기명령은 아무데나 신청이 가능한 것이 아닙니다. 신청할 수 있는 조건이 따로 정해져있습니다. 임대차계약이 만료가 된 때입니다.

주택임대차보호법에는 임대인이 보증금반환의무는 계약이 해지된 후 발생한다고 명시가 되어 있습니다. 하여 임대차계약이 만료가 되기 전에는 임대차등기명령을 신청할 수 없습니다.

이래서 계약이 종전 그대로 자동연장이 되는 묵시적 갱신이 된 경우에도 임대차등기명령을 신청할 수 없다고 생각하시는 분들이 계시는데요.

물론 이말도 틀린말이 아닙니다. 묵시적 갱신이 되면 기존의 임대차계약을 했을 때와 동일한 조건으로 재계약이 이루어집니다.

하여 2년이 더 연장이 됩니다. 때문에 묵시적 갱신이 되지 않도록 계약해지되기 최대 6개월 전에서 최소 2개월 전에는 계약해지통보의사를 전달해야 합니다. 그래야 임대차계약을 적법하게 종료할 수 있습니다.

다만, 그렇다고 해서 무조건 자동연장된 기간까지 기다려야 하는 것은 아닙니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임대인은 안되어도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

때문에 묵시적 갱신이 된 후에도 계약해지를 한후 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다. 그러나 이때 주의할 점이 있습니다.

묵시적 갱신이 된 후에는 계약해지후 3개월 후에 해지효력이 발생합니다. 이말인즉 2024년 3월 1일에 계약해지통보를 했다면 3개월 후인 2024년 5월 31일이 되면 해지효력이 된다는 말입니다.

하여 묵시적 갱신이 된 후 임대차등기명령을 신청하려고 하신다면 계약해지 후 3개월이 지난 후여야 한다는 점을 꼭 유념하여 주시길 바랍니다.

임차권등기명령, 신청하는 방법은?

생각보다 신청방법이 간단합니다. 임대인의 동의없이 계약기간이 종료가 되면 임차인 단독으로 신청이 가능합니다.

신청서류도, 주민등록등본 및 초본, 등기부등본, 임대차계약서 사본, 임대차계약종료 관련 증빙자료 등만 준비해 법원에 제출하면 됩니다.

이렇게 신청하면 신청이 많으면 시간이 더 걸리기는 하나, 14일정도면 결과를 받아볼 수 있는데요.

문제는 임대차등기명령을 신청했다고 해서 바로 이사를 나가서는 절대 안된다는 점입니다. 임대차등기명령은 신청한 결과가 등기부등본에 기재가 되어야 임대차등기명령에 대한 법적 효력이 발생합니다.

하여 등기부등본에 임대차등기명령이 기재가 된 내용을 확인하신 후 이사를 나가시라고 말씀을 드리고 싶습니다.

덧붙여 임대차등기명령을 신청하려고 하신다면 가급적이면 전문변호사를 통해 진행하라고도 당부드리고 싶습니다. 신청방법이 간단해 혼자서 진행도 충분히 가능합니다.

​하지만 아무리 간단한 제도라도 법률지식이 없는 일반인이 준비하는게 수월치 않습니다. 우리나라가 민사소송의 경우 변론주의를 채택하고 있기 때문인데요. 구체적인 증거로 본인의 주장을 입증할 수 있어야 한다는 것입니다.

때문에 임대차등기명령신청 후 문제가 해결되면 좋지만 소송으로 번질수도 있습니다. 그러므로 묵시적 갱신 후 임대차등기명령을 신청하려고 하신다면 전문변호사와 함께 준비하시는 것을 추천드리고 싶습니다.