1. 등기관의 처분 또는 결정이 위법 부당하다고 주장하는 자는 부동산등기법 제100조의 '제100조(이의신청과 그 관할) 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있다.'라는 규정에 따라 이의신청을 할 수 있는데, 일반적으로 행정청의 위법, 부당한 처분에 대해서는 행정심판 또는 행정소송을 제기하여 구제를 받을 수 있으나, 등기사무는 사법행정사무로서의 특수성 때문에 등기관의 결정 또는 처분이 부당한 경우에 행정소송 등에 의한 구제를 배제하고 부동산등기법이 정한 이의신청 절차에 의하여 구제를 받도록 한 것입니다.
2. 이의신청의 대상이 되는 것은 등기관의 부당한 결정 또는 처분인데, 등기관의 결정이란 등기신청을 각하하는 결정과 같은 것을 말하고, 처분이란 그 밖에 등기신청의 접수, 등기의 실행 및 직권말소, 등기신청서나 그 밖의 부속서류 열람과 그 거부 등 부동산등기법령상 등기관이 하여야 하는 것으로 정해져 있는 모든 처분을 합니다.
3. 그리고 결정 또는 처분이 부당해야 하는데, 해야 할 것을 하지 않은 소극적 부당으로서 등기관이 등기신청에 대하여 이를 접수하여 등기를 실행하여야 함에도 등기의 실행을 게을리한 경우, 직권으로 등기를 하여야 함에도 이를 하지 아니하는 경우 또는 등기신청을 각하하는 결정을 한 경우에는 이의를 할 수 있으며, 그 사유에는 제한이 없습니다.
4. 다만 등기신청이 부동산등기법 제29조 각 호에 해당되어 이를 각하하여야 함에도 등기관이 그러한 사유를 간과하고 등기를 실행한 경우에는 그 사유가 무엇이냐에 따라 불복 방법이 달라지는데, 부동산등기법 제29조 제1호 또는 제2호의 각하 사유를 위반한 경우에는 일단 등기가 마쳐져 형식상 이해관계인이 생긴 후라도 당연 무효여서 등기관이 직권으로 잘못된 등기를 말소할 수 있기 때문에 등기 권리자, 등기의무자와 등기상 이해관계있는 자가 등기관의 처분에 대한 이의신청의 방법으로 그 등기의 말소를 구할 수 있으나, 다만 부동산등기법 제29조 제1호, 제2호 외의 각하 사유를 위반한 경우에는 이의신청으로는 다툴 수 없고 소로써 그 등기의 효력을 다툴 수밖에 없습니다.
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