잔금, 목적물 인도 관련 중개사의 확인의무 위반 손해배상책임 

[대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결]

어떠한 행위가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다.

따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다.

<사건 개요>

2020.8.11. 임차인은 다세대건물에 보증금1억원의 임대차계약 체결하고 계약금 600만원 지급

특약사항으로, 임대인은 임차인으로부터 보증금 잔금을 지급받음과 동시에 1순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제해 말소하기로 함

잔금일 임차인은 은행대출을 통해 잔금 중 일부인 6,000만원 지급

찬금일에 임차인이 현장 가보니 임차목적물에 유치권자가 있고, 근저당권이 말소되기는커녕 임대인이 새로운 근저당권까지 설정해둔 상태였음

그럼에도 중개사는 이러한 내용 전혀 모르고 있었고, 그럼에도 오히려 임차인에게 나머지 잔금을 지급하고 임시로 다른 곳에 있으라고 권함

결국 임차인은 입주하지 못하고, 기 지급한 보증금도 돌려받지 못하게 되었음

<판결 요지>

중개사는 임차인에게 임대인이 근저당권의 피담보채무를 변제하지 않을 경우의 위험성에 대해 설명하지 않았고, 위험성에 대한 대비책으로 특약사항이 제대로 이행되는지 확인하거나 임차인에게 임대인과 함께 은행에 방문해 잔금지급과 동시에 근저당권의 피담보채무를 변제하는 방법 등 특약사항의 안정한 이행을 위한 안내나 조언을 하지 않았고,

인도일에 사용,수익이 가능한 상태인지 확인하지 아니한채 잔금과 중개수수료 지급을 촉구하였으며,

그 결과 보증금 중 일부를 변제하고도 근저당권이 말소되지 않고 인도도 받지 못하는 손해가 발생하였는바 그에 대한 손해배상책임이 있으나,

임차인도, 잔금 지급과 근저당권설정등기의 피담보채무 변제가 동시이행관계임을 알고 있음에도 잔금 일부를 먼저 지급해서 손해가 발생한 점, 중개사도 임대인의 불이행을 미리 알 수 있었을 만한 사정이 있다고 보기어려운 점 등을 종합해, 중개사의 과실을 50%로 제한함.