사정 변경으로 인한 임대차 계약, 해지 가능할까? 

사정 변경으로 인한 계약의 해지 가능 여부는?

임대차 계약도 민법상의 계약에 해당하므로 ‘계약의 해지’는 신중하게 판단될 수밖에 없습니다. 특히 임차인의 경우 ​① 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 임차인이 이로 인해 임차목적을 달성할 수 없거나 ② 임차 주택의 일부가 임차인의 과실 없이 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 경우 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 ③ 혹은 임대인의 지위가 양도된 경우 등 법령이나 판례가 정하고 있는 사유 외에 계약기간이 남았는데도 해지를 하기란 쉽지 않습니다. 하지만 위와 같이 계약 당시보다 현저한 사정 변경이 생겼는데도 임차인이 계약을 해지할 수 없다면 임차인은 매우 곤란한 상황에 처해 버립니다.

대법원은 사정 변경으로 인한 계약 해지에 관하여 ‘계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 준수 원칙의 예외로서 사정 변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 참조)라고 판시하고 있습니다. 따라서 현저한 사정 변경이 있다면 해지가 가능할 수도 있습니다.


현저한 사정 변경이란 무엇일까요?

여기에서 말하는 사정이란 당사자들에게 ‘계약 성립의 기초가 된 사정’을 가리키고, 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방 당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않습니다. 특히 많은 분들이 경제 상황 등의 변동을 해지 사유로 주장하나 우리 나라 법원은 경제 상황 등의 변동으로 당사자에게 손해가 생기더라도 합리적인 사람의 입장에서 사정 변경을 예견할 수 있었다면 사정 변경을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 일관된 입장을 밝히고 있습니다. 특히 ‘계속적 계약’에서는 계약의 체결 시와 이행 시 사이에 간극이 크기 때문에 당사자들이 예상할 수 없었던 사정 변경이 발생할 가능성이 높지만, 이러한 경우에도 위 계약을 해지하려면 경제적 상황의 변화로 당사자에게 불이익이 발생했다는 것만으로는 부족하고 현저한 사정 변경이 있어야만 해지 가능합니다.

위의 타이어 가게를 예로 들면 타이어 점포의 건축은 이 사건 임대차 계약의 기초가 된 사정에 해당하고 위를 건축할 수 없게 된다면 임대차 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없고 임대인이 임차인에게 토지를 사용 수익할 수 있는 상태로 인도한 것으로 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 이 정도의 사정 변경이라면 임대차 계약을 유지하는 것은 임대차 계약의 중대한 불균형을 초래하는 경우에 해당한다고 보아야 하고 사정 변경을 원인으로 임대차 계약을 해지할 수 있다고 보는 것이 합리적이라 할 것입니다.


사정 변경으로 인한 임대차 계약 해지를 고려 중이시라면,,

당사자가 각자 진실의 의사로 합치하여 한 계약은 '계약 준수의 원칙'이라는 강력한 근거에 의해 쉽게 파기할 수 없는 것이 원칙입니다. 그만큼 계약 기간 내 임대인의 귀책 없이 임대차 계약을 해지하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 따라서 임대차 계약의 해지는 전문가에 의해 검토되어 그 해지 가능성을 검토 받고 진행되는 것이 안전합니다. 작년 코로나로 인해 많은 자영업자분들이 어려움을 겪고 있는 것을 잘 알고 있습니다. 하지만 이러한 우연한 경제 상황의 변동은 안타깝게도 임대차 계약의 해지 사유는 되지 못합니다.

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