🔑[변상금 부과 처분 취소소송] 전부 승소 판결 

 안녕하세요. 법무법인 범증 대표변호사 안병준입니다.

 오늘 소개할 사례는 국가 소유 건물의 점유자에 대한 4억 5,000만 원 상당의 변상금 부과 처분에 관한 행정소송을 진행하여 전부 인용 판결을 받아낸 사건입니다. 본 사건에서와 같이 처분청의 과실로 인하여 위법하고 부당한 변상금 처분이 이루어질 수 있으므로 변상금 처분을 받은 경우 정당하게 이루어진 것인지 반드시 법률 전문가와 상담하시길 바랍니다.

1. 변상금이란

 '변상금'이란 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 사용·수익하거나 점유한 자(사용허가나 대부계약 기간이 끝난 후 다시 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 계속 사용·수익하거나 점유한 자를 포함한다)에게 부과하는 금액을 말합니다(국유재산법 제2조 제9호).

 즉, 국가 소유의 재산을 무단으로 점유한 자에게 부과하는 부당이득금 및 손해배상금이라고 생각하시면 됩니다.

중앙관서의 장 등은 무단점유자에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 재산에 대한 사용료나 대부료의 100분의 120에 상당하는 금원을 징수합니다(국유재산법 제72조).

2. 사건 경위

 A 회사(대표자 갑)와 B 회사(대표자 을)은 이 사건 건물 1층, 2층의 임차인이었습니다. 임대차계약은 종료하였지만 임대인이 보증금을 반환하여 주지 않아 임차인들이 계속하여 점유하고 있는 상황이었습니다. 그런데 임대인인 소유자가 사망하면서 상속인이 이 사건 건물 및 대지를 상속세로 물납 신청을 하여 결국 국가 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.

 국가로부터 이 사건 건물 및 대지의 관리·처분에 관한 사무를 위탁 받은 피고는 국가로 소유권이 이전된 이후 갑이 이 사건 건물 1층을 무단으로 점유한 것으로 보고 '갑'에 대하여 4억 5,200여만 원의 변상금을,

 B 회사가 이 사건 건물 2층을 무단으로 점유한 것으로 보고 'B 회사'에 대하여 4억 5,700여만 원의 변상금의 부과처분을 하였습니다.

 즉 처분청인 피고는 (이유는 알 수 없지만) 1층 부분은 A 회사의 대표자인 개인 '갑'에게, 2층 부분은 대표자가 아닌 법인 'B 회사'에게 변상금 처분을 하였던 것입니다.

3. 쟁점

 이 사건에서는 변상금 취소소송 사건에서 일반적으로 다루지 않는 부분들도 법적으로 문제가 되었고, 다음과 같은 쟁점을 다투어서 유의미한 판결들을 받았습니다. 변상금 처분을 받으신 분들은 자신의 상황과 꼭 비교한 후 부당한 처분을 받은 것은 아닌지 반드시 확인하셔야 합니다.

가. 건물의 점유자를 법인이 아닌 대표자 개인으로 보아 내린 변상금 처분은 정당한가

나. 처분청이 산정한 건물 점유 범위는 정당한가

다. 임차인들이 상가건물 임대차보호법 의하여 대항력을 취득하는가

4. 변상금 부과처분의 적법성에 관한 법원의 판단

 가. A 회사가 아닌 원고 '갑' 개인도 이 사건 건물의 점유자에 해당하는지 여부



 저희(원고 측)는 변상금 처분의 대상자는 점유자인 A 회사이지 대표자인 개인 갑이 아니므로 갑에 대한 변상금 처분은 위법하다고 주장하였고,

 피고는 변상금은 불법적으로 국유재산을 사용·수익하거나 점유한 자'에게 부과할 수 있는 것이므로, 변상금 부과 대상자인 '무단점유자'는 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 사용 수익 한 자와 국유재산을 점유한 자 모두가 해당한다고 주장하며 원고 갑은 A 회사의 실제 운영자이자 무단점유자에 해당하므로 개인 갑에 대한 이 사건 변상금 처분은 적법하다고 주장하였습니다.

 법원은 저희 측 주장을 모두 받아들여 갑 개인에 대한 변상금 처분은 위법하다고 판단하였습니다.

 나. 이 사건 건물의 점유 범위에 관하여

 피고 측은 과거 이 사건 건물을 조사한 자료인 '국유재산 실태조사서'를 근거로 원고들이 1, 2층 및 주차장을 전부 점유하였다고 주장하였고,

 저희는 위 국유재산 실태조사서의 잘못된 점을 구체적으로 설시하고 소명하면서 원고들은 1, 2층의 일부만 점유한 것이지 전부를 점유한 것이 아니라고 주장하였습니다.

 법원은 저희 측 주장을 받아들여 원고 측이 주장하는 이 사건 건물 1, 2층 및 주차장의 점유로 인한 변상금 처분은 위법하다고 판단하였습니다. 일반적으로 현장 실태조사서는 높은 신빙성이 있기 때문에 명백한 반증이 있지 않은 이상 이를 부정하는 주장은 대부분 배척됩니다. 따라서 실태조사서를 부정하는 경우 내용의 모순점, 당시 현장 사진, 도면, 로드뷰 등 다양한 방법을 통하여 이를 입증하여야 합니다.

다 . 임차인들이 상가건물 임대차보호법 의하여 대항력을 취득하는지 여부

「상가건물 임대차보호법」

제3조 제1항

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 관련 법에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

제3조 제3항

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

제9조 제1항

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 저희 측은 이 사건 역시 상가건물 임대차보호법이 적용되므로 국가와 원고들 사이의 임대차 관계는 존속하는 것이며, 결국 원고들은 무단점유자가 아니므로 변상금 처분은 위법하다고 주장하였습니다.

이에 대하여 피고 측은 "임대인의 상속인이 임대차 목적물을 상속세로 물납하였으나, 임차인이 계속 점유·사용하고 있는 경우 임차인에 대한 국유재산 변상금 부과처분이 정당하다."라는 판례(대법원 2000. 3. 10. 선고 97누17278 판결)를 근거로 위 주장을 반박하였고,

 저희 측은 다시 위 피고 측 주장에 관하여 "상가건물 임대차보호법은 2002. 11 .1.부터 시행되었고, 피고 측이 근거로 제시한 위 판결의 경우 상가건물 임대차보호법이 제정되기 이전의 것"이므로 위 판결은 이 사건에 적용될 수 없다고 재반박하였습니다.

 그런데 사실 저는 저희 주장이 받아들여질 수 없다는 것을 알고 있었습니다. 왜냐하면 상가건물 임대차보호법이 적용되기 위해서는 대통령령으로 정하는 보증금액 한도를 초과하지 말아야 하는데, 원고들의 각 임대차는 위 법의 적용 대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하였기 때문입니다.

「상가건물 임대차보호법」

제2조 1항

이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

 그럼에도 불구하고 제가 주장한 이유는 상가건물 임대차보호법의 제정된 이후 물납한 건물에 상가건물 임대차보호법이 적용되는지에 대한 법원의 판단을 받고 싶었기 때문입니다(이에 관한 판례는 찾지 못하였습니다).

 법원은 상가건물 임대차 보호법상 대항력 규정의 경우 예외를 두고 있지 않다고 하면서 본 사건과 같이 물납으로 소유자가 국가로 변경되었다 하더라도 상가건물 임대차 보호법상 대항력을 취득할 수 있다고 판단하였습니다.

 즉 원고들의 임대차가 보증금액 한도를 초과하지 않았을 경우였다면 쟁점 가, 나, 다를 판단한 필요도 없이 이 사건 변상금 처분은 취소되었을 것이므로 매우 유의미한 판례로서 추후 동일한 사례에 인용될 것으로 사료됩니다.

5. 결어

 위 사건의 경우 원고들이 변상금을 지급하여야 한다고 하더라도 그 액수는 청구 금액의 1/3조차 안될 것으로 파악되었습니다. 이처럼 위법한 변상금 처분이 내려지는 경우 이를 취소소송으로 바로잡지 않는다면 그 당사자는 너무나 큰 손해를 입게 됩니다.

 특히 행정처분에 대한 취소소송의 경우 원칙상 "처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내" 또는 "그 처분 등이 있은 날로부터 1년 이내"에 제기하여야 하고 둘 중의 하나의 기간이라도 도괴될 경우 취소소송을 제기할 수 없게 되므로 반드시 처분을 받은 즉시 변호사와 상담하시길 바랍니다.

[법무법인 범증 대표변호사 안병준 ]

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