🔑[관리인 해임 청구 소송] 전부 승소 판결 

 안녕하세요. 법무법인 범증 대표변호사 안병준입니다.

[등록번호 2024-61 대한변호사협회 인증 '민사' 전문변호사 ]

  오늘 소개할 사례는 상가 구분소유자들이 상가 관리인을 상대로 제기한 관리인 해임 청구 소송을 전부 기각 판결을 받아 상가 관리인의 지위를 유지시킨 사건입니다.

 상가 구분소유자들과 관리인 사이에는 항상 크고 작은 분쟁이 있기 마련이고, 이때 구분소유자들은 상가 건물관리규약 및 집합건물법, 집합건물법 시행령을 근거로 관리인 해임 청구를 하는 사례가 상당히 많습니다. 이러한 해임 청구 소송의 경우 그 해임 사유가 위 규정들에 의해 정해져 있기는 하지만, 실제로 해임 사유에 해당하는지는 법률적으로 판단하여야 할 문제이므로 해임 청구에 관한 소송을 진행하는 경우 반드시 법률 전문가와 상담하시길 바랍니다.

1. 서론

 우선 관련 법률 용어에 대하여 간단히 살펴보겠습니다.

 아파트나 상가와 같이 한 동의 건물이지만 구조상 구분되어 독립한 부분으로 사용할 수 있는 경우가 있습니다. 이러한 건물을 바로 '집합건물'이라고 합니다. 이처럼 여러 소유자가 한 건물에 함께 살면 서로의 이해관계가 상반되어 문제가 발생할 소지가 매우 큽니다. 이러한 문제들을 해결하기 위하여 집합건물에 대한 사항을 규정한 법이 바로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률', 약칭 '집합건물법'입니다.

 '구분소유자'는 집합건물의 독립된 부분의 소유자를 지칭하는 것입니다. 101호 소유자, 204호 소유자 모두 구분소유자에 해당합니다.

 집합건물에는 여러 구분소유자들 공동의 이익을 위하여 건물을 관리할 수 있는 단체가 필요합니다. 그것이 바로 '관리단'입니다. 관리단은 집합건물법 제23조 제1항에 의하여 집합건물 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 자연 설립되는 것입니다. 즉 여러분이 신축 상가나 아파트를 분양받아 입주하게 되면, 그 건물의 구분소유자들을 위한 관리단이 아무런 절차 없이 당연히 설립되는 것이고, 여러분은 구분소유자로서 당연히 그 관리단의 구성원이 되는 것입니다.

 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 행동을 할 수 있는데, 구분소유자가 많을 경우 어떤 일을 진행할 때마다 구분소유자 전체의 의견 수렴을 하기는 불가능에 가깝습니다. 그래서 집합건물법은 구분소유자가 10인 이상일 때 그 관리단을 대표할 '관리인'을 선임하여야 한다고 규정하였습니다. 관리단 집회, 즉 구분소유자들이 모여 자신들을 대표할 관리인을 선임하고, 선임된 관리인은 관리단을 위하여 일정한 권한과 의무를 가지게 됩니다(집합건물법 제25조, 제26조).

 결국 '관리인'은 구분소유자들에게 위임받아 집합건물의 관리를 총괄하는 자라고 보면 됩니다. 구분소유자들은 관리단 집회를 통하여 관리인을 해임시킬 수 있지만, 만약 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다(집합건물법 제24조 제5항).

 이 사건이 바로 상가건물의 구분소유자 4명이 관리인의 해임을 법원에 청구한 사건입니다. 저희는 상대방인 관리인, 즉 피고를 대리하여 사건을 진행하였습니다.

2. 사건 경위

 상가 구분소유자 4인은 상가 관리인이,

① 매년 정기 관리단 집회를 소집하지 아니하였고,

② 보고 의무를 해태하였으며,

③ 임시 집회에서 구분소유자들의 발언을 막고 욕을 하는 등 회의를 파행시켰고,

④ 이유 없이 상가 임차인들의 인테리어의 공사를 방해하는 등의 횡포를 부렸으며,

⑤ 구분소유자들의 요구를 무시하고, 심지어 구분소유자들을 고소까지 하는 등

 상가 관리 규약 및 집합건물법에 규정된 "관리인에게 부정한 행위나, 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정"이 존재한다는 것을 이유로 관리인의 해임을 법원에 청구하였습니다.

3. 쟁점

 결국 상가 관리인에게 '해임 사유가 존재하는가'가 이 사건의 쟁점이었습니다.

 이는 결국 집합건물법 제25조 제5항의 규정을 어떻게 해석하여야 하는 것인지에 대한 것인데, 이에 대하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.

<서울중앙지방법원 2018. 11. 22. 선고 2017가합39288 판결>
"집합건물법 제24조 제5항에서 규정하는 관리인 해임의 사유는 관리인이 법령이나 관리단 규약에 반하는 행위를 하거나 관리비를 횡령하는 등 구분소유자들로부터 위임받은 취지에 반하여 구분소유자들에게 손해를 입히는 행위 등을 하여 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 해한 경우 또는 관리인이 건강상, 재정상의 사유 등으로 관리인으로서의 직무를 수행하기에 적합하지 아니하게 된 경우 등을 의미한다고 할 것이다."

 즉 판례는 관리인의 업무 수행 중 발생할 수 있는 모든 의무 위반이 관리인의 해임 사유가 된다고 볼 수는 없고, 관리인의 의무 위반이 구분소유자들과의 신뢰관계를 '현저히' 훼손시키는 정도에 이르러야만 해임 사유에 해당한다고 하여 집합건물법 제24조 제5항을 엄격히 해석하고 있습니다.

4. 이 사건 해임 사유에 대한 법원의 판단

 실제로 이 사건의 경우 관리인의 의무 위반으로 볼수도 있는 사정들이 몇몇 존재하였었습니다. 그러나 저희는 관리인의 행위를 의무 위반으로 볼 수 없고, 설령 의무 위반으로 인정된다고 하더라도 위 법리에 따라 그것이 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 해하는 것이 아니며, 부득이하고 정당한 사유로 이루어진 것이라는 점을 매우 다양한 관점에서 설명하였고, 결국 법원은 저희 측 주장을 모두 인정하여 구분소유자들인 원고들의 청구를 기각하여 저희 의뢰인은 계속하여 상가 관리인의 지위를 유지할 수 있게 되었습니다.

 원고들은 항소하였으나, 원심의 판단이 그대로 유지되고 확정되었습니다.

5. 결어

 결국 관리인의 행위가 해임 사유에서 승소하기 위하여는 관리인의 행위가 중대한 잘못에 해당하지 아니하고, 또한 전체 구분소유자들 사이의 신뢰관계를 현저히 훼손하는 것이 아니라는 점에 대한 충분한 입증과 논증이 가장 중요하다 할 것입니다.

 위 판결문은 마지막 부분만을 발췌한 것이고, 실제로는 이 사건 관리인의 행위가 해임 사유에 해당하지 않는다는 법원의 판단이 5면 이상을 차지하고 있으며, 이 역시 저희 측 주장의 일부만을 명시한 것입니다. 

 즉 관리인의 해임 사유 존부에 관한 주장을 하는 경우에는 집합건물법 및 상가 규약의 엄밀한 해석, 상가 내외부의 상황, 구분소유자들과의 관계, 관리인의 직무 내용 및 태도, 관리인의 행위에 대한 과거 판례들의 입장 등 다각도의 법률적 판단과 주장·입증이 필요하므로 관리인에 대한 해임 청구를 하거나, 반대로 해임 청구를 받았을 경우 반드시 변호사와 상담 후 소송을 진행하시길 바랍니다.

[법무법인 범증 대표변호사 안병준 ]

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