전세계약 만료시 생길 수 있는 전세보증금반환 및 건물인도의 사례 

자가가 아닌 전세 계약으로 사는 분들 중 임대차 계약 기간이 만료된 후 더 이상 계약 갱신을 하지 않는 경우가 있습니다. 임대인의 요청 일수도 있고 임차인의 이사, 매매 등 다양한 이유에서 발생할 수 있는 사안입니다.

요즘 보증금 반환과 건물 인도에 관련하여 여러 임대인과 임차인 사이에 문제가 생기고 있습니다.

하나의 사례와 함께 어떤 문제 발생할 수 있고, 관련된 법규는 어떤 것들이 있는지 살펴보겠습니다.

[사례 요약]

A는 건물의 임대인이고 B는 A의 건물에 전세 계약을 한 후 건물을 사용하는 임차인입니다.

해당 건물 전세계약 기간이 만료되기 몇 개월 전 A(임대인)는 B(임차인)에게 주택임대차보호법에 따른 차임 인상액(기존 전세보증금의 5%)을 추가 지급하거나 지급할 수 없다면 계약을 해지하겠다고 하였습니다.

B(임차인)가 증액을 지급할 수 없어 새로운 집을 구하기로 하고 A와B는 계약갱신을 하지 않았습니다.

이에 B(임차인)는 새로운 거처를 마련하기 위해 다른 집을 알아보았고, 새로운 부동산에 계약을 하려면 가계약금으로 1,500만원의 돈이 필요했습니다. 이에 B(임차인)는 A(임대인)에게 전세보증금의 일부인 1,500만원을 선지급을 요청했고 A(임대인)도 승낙하여 서로 선지급에 관해 합의가 이루어졌습니다.

하지만 1,500만원을 주기로 한 A(임대인)가 약속한 금액이 아닌 일부인 300만원만 B(임차인)에게 지급하여 B(임차인)는 새로운 집의 계약을 하지 못하게 되었습니다.

그 이후 전세계약기간 만료 시점이 오며 A와B 사이에 몇몇 문제가 발생하게 되었습니다.

각자의 주장으로 설명 드리겠습니다.

[임대인의 주장]

1. 임대차 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 조건 변경하지 않으면 갱신할 수 없다고 수차례 통지였다.

2. 임차인은 계약갱신을 하겠다고 하였다가 인상액을 구하지 못하게 되니 그제야 해지하겠다고 하였다.

3. 임차인이 다른 거처의 계약금 사용목적으로 1500만원을 요구 했고, 같은 시기 임대인도 새로운 임차인이 구해져 새로운 계약의 가계약금인 300만원을 임차인에 선지급하였다.

4. 1500만원 선지급 요구에 응한 것은 임대인의 호의이지 임차인의 권리가 아니다.

5. 이후 임차인은 전세보증금 중 3,000만원을 지급해주지 않으면 퇴거하지 않겠다고 태도를 변경하였다.

6. 전세계약은 상호 합의해지가 된 것으로써 임차인은 계약 만료일에 부동산을 인도했어야 한다.

7. 새로운 임대차계약을 했다면 증액하여 받을 수 있었던 금액만큼 손해가 발생했기에 일자로 계산하여 그 손해를 배상 하여야 한다.

[임차인의 주장]

1. 임차인과 임대인은 보증금 중 3천만원을 선지급 할 것을 상호 합의하였다.

2. 이후 계약 만료시점까지 보증금 반환이 되지 않아 이 전세계약은 묵시적으로 연장되었다.

3. 상호 계약 해지의 이야기를 하였던 건 맞지만 해지합의는 임대인의 선이행의무 위반으로 효력이 발생하지 않는다.

4. 임대인은 임차인이 다른 부동산 계약을 위해 요청한 1,500만원을 지급하기로 하였지만 300만원만 지급해주어 새로운 부동산 임대계약을 할 수 없었다.

5. 임대인은 1500만원이 있어야만 부동산 인도하고 새로운 계약이 가능하다는걸 알면서도 1,200만원을 선지급하지 않았다.

6. 당시 증액분의 추가 대출을 알아보기 위해 은행에 문의를 했었고 은행에서는 전세보증금대출 연장 확인을 하였는데 임대인이 기간 연장사실확인을 해주었기 때문에 묵시적인 계약연장 합의이며 이에 임차인은 적법한 임차인이라고 할 수 있다.

7. 새로운 계약자가 있다고 주장하나 그 주장에 대한 어떠한 입증도 없는 일방적인 손해배상 청구이다.

8. 이에 적법한 임차인으로서 피해보상을 해줄 의무가 전혀 없다.

정리하면 임대인은 임차인이 계약기간 만료시점 건물인도를 하였다면 증액된 금액의 보증금을 새로운 임차인에 받을 수 있었지만 임차인이 제 때에 건물을 인도하지 않아 차액만큼의 손해가 발생한바, 즉시 건물인도와 손해배상을 하라는 것이 주장의 요지입니다.

임차인은 적법한 임차인이기에 바로 건물을 인도해야 할 책임이 없고 새로운 임차인이 구해졌다는 것은 아무런 증거도 없기에 손해가 발생했다는 주장자체가 말이 안되어 손해배상을 해줄 수 없다는 것이 임차인주장의 요지입니다.

이런 상반된 주장 속에서 법원은 어떤 결정을 내렸는지 살펴보겠습니다.

[법원의 화해권고결정]

1. 피고(임차인)는 원고(임대인)로부터 전세보증금 전액을 지급받음과

(임차인이 대출받은 은행에 대출금 전액과 그 차액만큼 임차인의 보증금) 동시에 원고에게 별지 기재 부동산을 인도한다.

원고(임대인)와 피고(임차인)는 위 전세보증금 전액의 지급과 부동산의 인도일을 20XX. XX. XX.로 정한다.

2. 원고의 나머지 청구를 포기한다.

3. 소송비용은 각자 부담한다.

법원은 보증금 지급의 날짜지정과 전세보증금 지급과 동시에 건물을 인도 하라는 결정과 원고(임대인)가 주장한 손해배상은 받아들여주지 않았습니다.

[관련 법규]

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

***

9호. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

최근 위의 사례처럼 부동산문제 중 특히 전세보증금 반환과 관련된 문의와 상담이 늘어나고 있습니다.

전세보증금의 경우 그 금액이 크고 또 많은 분들이 은행 대출금도 가지고 있으며 계약이 종료될 시점에 이사할 곳을 바로 찾는 것 역시 쉽지 않죠. 때문에 문제가 발생하면 금전적인 문제와 거취의 문제 등 쉽게 풀기 어려운 사안으로 커질 수 있습니다.

부동산 관련 다수의 소송을 진행하였으며, 지금도 많은 사건을 진행 중 입니다.

만얀 부동산 관련 문제에 처하였다면 주저하지 마시고 변호인의 도움을 받으시어 해결해 나가시기를 추천 드립니다.