전세금반환청구, 부동산전문변호사가 알려드립니다. 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전세금반환청구에 대해 말씀드리고자 합니다.

​전세에 대한 수요가 급증함에 따라 전셋값 또한 급등하였습니다. 이로 인해 집주인이 전세보증금을 내주지 못하는 사례가 증가하고 있다고 하는데요.

계약이 만료된 세입자입장에서는 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 이사를 가지 못해 당황스러우실 텐데요. 이 경우 전세보증금반환청구소송을 통해 받아낼 수 있습니다.

전세금반환청구소송은 임대차 계약해지를 확실하게 통보해야 합니다. 임대차 계약은 전세계약이 끝나기 6개월에서 최소 2개월 전까지 계약 연장에 대한 논의가 없었다면 묵시적인 계약갱신이 이루어진다고 주택임대차보호법으로 규정 되어 있습니다.

그렇기에 소송을 진행하려는 경우 사전에 전세계약의 갱신 의사가 없음을 집주인에게 알려야 합니다.

이때 계약해지통보를 했다는 점을 입증할 수 있는 객관적인 자료로 증거를 남겨놓는 것이 좋습니다. 소송은 증거를 기반으로 이루어지므로 통보한 내용을 캡쳐하거나 전화로 한 경우 녹음해두는 것이 도움이 됩니다.

내용증명이란 채권이나 채무에 관련된 이행사항 등의 득실변경에 관한 부분을 문서화하는 서류로 손해배상청구나, 계약해지통보 등의 용도로 많이 활용이 됩니다.

내용증명은 법적으로 효력은 없으나 법정에서 중요한 증거자료로 활용할 수 있습니다. 그러므로 법적 분쟁이 예상되는 경우라면 내용증명을 통해 계약해지 통보 의사를 밝혀 놓는게 도움이 됩니다.

전세보증금반환청구소송을 하기 전에 꼭 해야 할 것이 있다면 바로 임차권등기명령신청입니다. 특히 전세보증금을 받지 못했지만 당장 이사를 가야 하는 경우에는 반드시 임차권등기명령신청 해야합니다.

임차권등기명령을 신청한 경우 전셋집에 대해 우선변제권과 대항력을 가질 수 있기 때문입니다. 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못햇을 때 집에 대한 대항력을 확보하기 위해서는 계약과 점유, 그리고 전입 증 3가지 조건이 반드시 필요합니다. 

그래서, 이중 한가지라도 충족하지 못하면 설령 전세보증금을 반환받지 못해도 사실상 집에 대한 대항력이 상실됩니다.

따라서 전세금반환 전에 이사를 하더라도 전셋집에 대한 우선변제권과 대항력이 그대로 유지가 될 수 있도록 임차권등기명령을 신청하여야 합니다.

만일 보증금이 소액이거나 또는 임대인과 분쟁이 소지가 없을때에는 굳이 소송까지 하지 않고, 지급명령을 활용해도 됩니다.

하지만 보증금 금액이 크거나 임차인과 임대인 사이에 보증금 반환을 둘러싸고 첨예한 대립이 있을때에는 처음부터 보증금반환청구소송을 제기하시길 바랍니다.

​전세보증금반환청구소송은 짧게는 6개월, 길게는 2~3년이 소요됩니다. 그렇기에 부동산전문변호사의 자문을 구해 철저하게 준비하신 후 진행하시는 것을 권장드립니다.