상가명도소송, 이런 경우에 할 수 있습니다. 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 상가명도소송에 대해 알려드리겠습니다.

상가명도소송이란, 상가임대차계약이 끝났음에도 불구하고 상가에서 나가지 않고 있는 경우 임대임이 불법적으로 부동산을 점유하고 있는 임차인에게 퇴거하라고 청구할 수 있는 소송입니다.

즉, 나가라고 해도 나가지 않는 임차인이 있는 경우 명도소송을 진행하게 되면 수월하게 상가를 인도받을 수 있습니다.

다만, 상가임대차보호법에 적법한 이유없이 임차인의 권리를 침해해서는 안된다고 명시가 되어 있기 때문에, 합당한 이유가 있을 때에만 명도소송이 진행 할 수 있습니다. 때문에, 오늘은 어떤 경우에 명도소송을 할 수 있고, 어떤 경우에 할 수 없는지와 상가명도소송에 대해 자세히 알아보는 시간을 가지겠습니다.

상가명도소송, 진행 가능합니다.

앞서 이야기했듯이, 상가임대차보호법에 따르면 명도소송은 정당한 사유가 있는 경우에만 진행이 가능하다고 명시가 되어 있습니다.

때문에, 임대차계약기간이 만료 되었음에도 불구하고 임차인이 퇴거하지 않으면 임대인은 명도소송을 통해 강제로 상가를 인도받을 수 있습니다.

더불어, 위의 경우뿐만 아니라 법률상 명도소송이 진행가능한 경우는 임차인에게 귀책사유가 있는 경우에는 진행하실 수 있습니다. 즉, 쉽게말해, 임차인이 지켜야할 의무를 어긴 경우 임대인은 명도소송을 통해 인도받으실 수 있습니다.

​

예를 들어 상가임차인이 3회이상 월세를 밀린 경우 명도소송을 제기할 수 있고. 만일 전월세 임대차계약의 경우에는 2회이상 월세가 밀린 경우 명도소송이 가능합니다.

다만, 여기서 주의할점은 상가의 경우 월세와 달리 3달 이상 월세가 밀리면 명도소송을 진행할 수 있으니 이점을 꼭 유념해 주시길 바랍니다.

더불어 상가임대차계약의 경우 대부분의 사람들이 상가를 임대받아 장사를 하다 보니 무단으로 상가의 구조를 변경하거나 파손하는 경우가 빈번합니다. 다만 임대차계약이 종료되면 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 할 의무가 있다면, 임차인은 부동산을 계약 당시 원래 그대로 돌려줄 의무가 있습니다.

따라서 계약기간중 고의로 훼손이나 파손을 한 경우에는 명백하게 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 있기 때문에, 이런 경우에도 명도소송 진행이 가능합니다.

이외에도 임차인이 임대인의 동의없이 상가를 제3자에게 넘기거나, 상가건물이 재건축되거나 철거되는 상황인 경우에도 명도소송을 진행하실 수 있습니다. 이와 같이 임차인에게 명백하게 귀책사유가 있는 경우에는 명도소송을 통해 합법적으로 인도를 받을 수 있습니다.

상가명도소송, 진행전 반드시 해야하는 것이 있습니다.

명도소송이란, 임대차계약을 한 임차인에게 자신의 부동산이나 건물을 되돌려 받기 위해 진행하는 소송을 의미합니다.

따라서 명도소송을 진행하기 전에 임차인과 임대인간의 임대차계약이 해지된 경우에 진행하실 수 있습니다.

때문에, 상가명도소송을 진행하고자 한다면, 임차인에게 임대차계약을 해지한다는 통보가 우선적으로 되어야 합니다.

특히, 상가건물임대차보호법 제10조를 살펴보면, 임차인은 임대차계약기간이 끝나기 전 6개월~2개월 사이에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 요구하여, 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신할 수 있는 권리가 있습니다.

그리고 임차인이 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없도록 규정해 놓았습니다.

임차인이 계약갱신을 요구하면서 나가라고 해도 나가지 않고 버티는 경우도 빈번하게 발생하니 우선적으로 계약해지의사를 정확하게 전달하는 게 좋습니다.

더불어 계약해지통보는 구두로도 가능하지만, 추후 명도소송을 준비한다면 법정에서 증거로 활용이 가능한 내용증명으로 계약해지통보의사를 전달하는 것이 더 좋습니다.

게다가 내용증명은 법적 강제성은 없으나, 내용증명을 받게 되면 소송이 진행될 수 있다는 생각이 들어 명도소송을 하기전에 임차인이 상가를 인도해 줄 수도 있습니다.

따라서, 명도소송을 진행하기 전에 우선적으로 임차인에게 내용증명을 통해 계약해지통보의사를 밝히시길 바랍니다. 그리고 상가명도소송을 진행하기전에 꼭 ‘부동산처분금지가처분신청’을 하시길 바랍니다.

왜냐하면 명도소송의 경우 많은 시간이 걸리게 되는데, 이때 임차인이 임대인을 골탕먹이기 위해 임차인이 다른 사람에게 상가를 넘기는 경우가 종종 있기 때문입니다.

그래서 명도소송의 경우 소송을 제기한 원고와 당한 피고에게만 효력이 있으므로 중간에 점유자가 달라지면 명도소송에서 이기더라도 상가인도가 불가능합니다.

때문에, 명도소송을 진행하는 기간동안 임차인이 상가를 함부로 처분하는 것을 막아달라는 취지로 가처분 신청을 해 두는 것이 좋습니다.

이와 같이 상가명도소송의 경우 생각보다 고려해야 할 상황이 많으므로 상가명도소송을 진행하기 전에 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 전략적으로 대처하시길 바랍니다.