[전세금반환]근질권설정 전세금반환청구 각하 임대인 승소사례 

임차인이 전세보증금을 마련하기 위해 은행에서 전세자금대출을 받으면서, 보증금 중 상당 부분에 대해 은행에 '근질권'을 설정하는 경우가 종종 있습니다.

이번 포스팅에서는 전세금에 근질권이 설정되어 있음에도 불구하고, 임차인이 임대인을 상대로 전세금 전액과 지연손해금을 청구했다가 '소각하' 판결을 받아 임대인이 승한 사례를 소개해 드립니다.

근질권이 설정된 전세 계약의 만료를 앞두고 계신 임대인분들과 , 그리고 임차인 분들도 반드시 참고하셔야 할 내용입니다.

• 사안의 소개

전세 계약 내용 : 임차인은 임대인(피고)과 전세보증금 2억 5,000만 원에 전세 계약을 체결했습니다.

근질권 설정 : 임차인은 2억원의 전세자금대출을 받으면서 보증금 2억 5,000만 원 중 2억 2,000만원에 대해 은행과 근질권 설정 계약을 맺었습니다. 임대인은 은행으로부터 이 근질권 설정 사실을 정식으로 통지받았습니다.

계약 해지 및 이사 : 이후 전세 계약은 묵시적으로 갱신되었으나, 임차인은 이직 등 개인 사정으로 임대인에게 계약 해지를 통보했습니다. 임대인이 다음 세입자를 구하지 못하자, 임차인은 3개월 후 임차권등기명령을 신청하여 등기가 마쳐지자마자 이사를 나갔습니다.

소송 제기 : 임차인은 임대인을 상대로 전세보증금 2억 5,000만 원 전액 및 이에 대한 지연손해금(이자)을 청구하는 소송을 제기했습니다.

•  법적 쟁점

임차인은 소를 제기하면서 지연손해금을 받아 자신이 은행에 내고 있는 대출 이자를 보전받을 수 있다고 생각하였습니다.

하지만 여기에는 법적으로 치명적인 오류가 있었습니다.

민법에 의하면 질권설정자인 임차인은 질권자(은행)의 동의 없이 질권이 설정된 전세금반환채권을 소멸하게 할 수 없습니다.

여기서의 "소멸하게 하는 행위"은 변제를 직접 수령하거나 추심하는 행위가 모두 포함됩니다. 즉, 임차인은 은행의 동의 없이는 임대인으로부터 근질권이 설정된 금액을 받아서는 안 되는 것입니다.

• 소송의 결과 : 2억 2,000만원 청구 부분 각하(임대인 승소)

본 변호사는 피고 임대인을 대리하여 원고 임차인의 청구 중 근질권이 설정된 금액 2억 2천만원 및 이에 대한 지연손해금 청구부분은 부적법하여 각하되어야 한다고 항변하였습니다.

법원은 본 변호사의 법리적 항변을 그대로 받아들였습니다.

판결 결과 : 임차인의 청구 중 2억 2,000만원 및 지연손해금 청구 부분은 모두 각하되었고, 근질권이 설정되지 않은 나머지 3,000만원과 이에 대한 지연손해금 부분만 인용되었습니다.

그리고 이 판결로 인해 소송비용의 95%를 원고가 부담한다는 주문이 내려졌습니다.

결과적으로 임차인은 잘못된 소송을 제기하는 바람에, 지연손해금으로 대출 이자를 보전하려던 계획이 물거품이 되었을 뿐만 아니라, 임대인의 변호사 선임 비용을 포함한 소송비용까지도 부담하게 되었습니다.

전세보증금 반환 관련 분쟁은 근질권 설정 여부에 따라 법리적 접근이 완전히 달라집니다. 따라서 소송을 준비하거나 당하셨을 때는 반드시 초기부터 전세금 및 경매 분야의 전문 변호사의 조력을 받아 정확하게 대응하셔야 손해를 막을 수 있습니다.