[전세금반환] 임차인이 당해세보다 우선하여 배당받은 사례 

임차인은 서울 관악구에 있는 원룸 빌라에 전세금 2억원으로 전세계약을 체결하고 입주하였습니다.

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계약당시 선순위 근저당이 없는 점을 확인하였고, 확정일자를 부여받았으며 입주일 당일 전입신고도 마쳤습니다.

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임차인이 계약할 당시에는 아직 전세사기가 사회문제로 대두되거나 뉴스기사로 보도되지 않았기 때문에 확정일자와 전입신고를 모두 갖춘 이상 크게 걱정하지 않았습니다.

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그러다가 만기를 앞두고 임대인에게 연락을 시도하였지만 임대인은 연락이 되지 않았고 알고 보았더니 임대인은 다수의 주택을 보유한 전세사기범이라는 사실을 알게 되었습니다.

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결국 임차인은 전세만기를 2개월 앞두고 임대인을 상대로 전세기간의 만기를 이유로 한 전세계약 해지 및 전세금반환소송을 제기하여 전세금반환의 승소판결을 받았습니다.

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그리고 임차인은 전셋집에 대해 강제경매를 신청하였습니다.

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하지만 임차인은 강제경매 절차에서 임차인의 전셋집에 당해세(종부세)가 3천만원이 넘는 사실을 알게 되었습니다.

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• 당해세(특히 종부세)가 우선한다면?

경매목적물에 대하여 부과된 당해세가 임차인의 전세보증금보다 우선한다면, 경매절차에서 임차인은 낙찰금액에서 당해세를 제외한 나머지 금액을 배당받게 됩니다.

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즉, 낙찰금액이 2억원이라면 임차인은 당해세 3천만원을 제외한 1억 7천만원을 배당받을 수 있습니다.

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이는 실제로는 임차인이 전셋집을 낙찰받으려고 할 경우가 문제인데, 결국 임차인은 전셋집에 부과된 당해세 만큼의 낙찰대금을 납부해야 하는 것입니다.

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나중에 임차인은 임대인을 대신하여 납부한 당해세를 임대인에게 구상할 수는 있지만, 이미 통장을 압류당하고 신용불량자인 임대인으로부터 당해세를 받기는 어려운 게 현실입니다.

• 개정 국세기본법이 적용된 실제사례

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위와 같이 국세기본법이 개정되기 전까지는 경매목적물에 부과된 당해세는 그 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦더라도 국세의 우선원칙에 따라 임차보증금반환채권보다 먼저 우선하였습니다.

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즉, 임차인의 사례에서 전셋집 원룸빌라에 대해 부과된 당해세(특히 종부세)의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦더라도 임차인은 당해세 만큼을 배당받지 못할 뻔 했던 것입니다.

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그러나 임차인은 국세기본법 제35조의 개정시행 이후에 매각허가 결정이 남으로써 국세기본법 부칙 제3조에 따라 개정법을 적용받을 수 있었습니다.

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결국 임차인은 전셋집에 부과된 당해세 3천만원 만큼을 우선변제받았으며

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전세금 2억원에서 당해세 3천만원의 변제분을 뺀 나머지 금액인 1억 7천만원을 배당받음으로써 임차인은 전세금 2억원을 모두 회수하였습니다.