창업에 따른 부동산 컨설팅 비용과 중개수수료 

창업 시 발생하는 부동산 컨설팅 계약 무엇이 문제일까요?

많은 분들이 창업을 꿈꾸면서 이에 대한 컨설팅 명목으로 용역수수료를 받는 업체들이 많이 생겨나게 되었습니다. 문제는 실제로 이렇게 컨설팅 계약을 체결하고 부동산에 대하여 그 효율적인 활용방안, 영업에 대한 노하우 전수, 종합적인 자문활동 등이 수반된 컨설팅 업무를 수행하는 경우 이는 정당한 계약이므로 고액의 수수료를 지급받아도 아무런 문제가 되지 않습니다.

하지만 많은 중개업체들이 ‘중개수수료 한도 규정’을 회피하기 위하여 그 외형은 컨설팅 용역 계약의 형태를 하고 있지만 그 실질은 부동산의 중개 행위인 편법을 사용하고 있습니다.

이외에도 아예 중개 자격조차 없는 회사가 회사의 목적사업을 컨설팅으로 내세우며 위와 유사한 형태로 임대차계약의 체결에 관여하면서 컨설팅 행위라며 비싼 용역료 혹은 컨설팅료를 청구하기도 합니다.

만약 이렇게 부동산 거래를 동반하면서 행해지는 컨설팅 행위들이 사실상의 중개 행위로 평가된다면 이는 모두 위법하게 되므로 법정 한도를 초과하는 컨설팅비 약정은 그 초과 범위에서 모두 무효로 되기에 이에 대하여 판단해볼 필요가 있습니다.


컨설팅과 중개행위의 구분은 어떤 기준으로 하게 될까요?

그렇다면 부동산 컨설팅과 부동산 중개의 구분 기준은 무엇일까요? 부동산 컨설팅은 일반적으로 부동산을 효율적으로 이용할 수 있는 방안과 이에 관련되는 제반 문제에 대한 조언 또는 해결방안을 제공하는 것을 의미합니다. 문제는 이 컨설팅 행위는 중개 행위와 비슷하여 두 개의 구별이 모호하게 됩니다.

둘 간을 구분하는 기준에 대하여 대법원은 "중개업"이라고 함은 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것'을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조) 라고 판시하여 그 구분기준에 대하여 판시하고 있습니다.

따라서 단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하였다면 이는 공인중개사법에서 규율하는 중개행위일 가능성이 높지만 실제로 자문활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 큽니다.

결국 컨설팅 업체가 어느정도로 컨설팅을 하였는지 (컨설팅 계약기간, 컨설팅 보고서 작성, 컨설팅 활동의 구체적 증빙자료등의 존재, 실제활동 내역) 등을 파악하여 종합적으로 단순 중개행위인지 컨설팅 업무인지를 판단해야 할 것입니다.


중개행위일 경우 컨설팅 계약과 그에 따른 용역비 지급의무는?

만약 컨설팅 회사의 컨설팅 행위가 중개행위로 판단될 경우 부동산 중개업 법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개 수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효가 되게 됩니다.

따라서 법정 중개수수료를 넘는 초과 수수료는 무효가 되고 이미 컨설팅비를 지급하였다면 이는 부당이득으로 반환받을 수 있습니다.

또한 공인중개사 및 등록 중개업자가 아닌자가 컨설팅 명목으로 중개행위를 한 경우 이는 공인중개사법에 의해 처벌(공인중개사법 제48조 제1호)도 가능하며 이에 대한 보수 약정 역시 무효가 되게 됩니다.


과도한 컨설팅 비용으로 고민 중이시라면,,

부동산 중개수수료에 관한 약정은 강행규정으로서 법령에서 정한 한도 이상으로 청구할 수 없는 것이 원칙입니다.

하지만 중개수수료와는 다르게 부동산 컨설팅비는 당사자 간의 약정으로 합의에 의해 얼마든지 정할 수 있으므로 이런 편법이 등장하게 되는 것입니다. 아직도 약국, 카페, 식당 등의 창업을 하려는 자들에게 컨설팅을 빙자하여 사실상의 중개 행위를 하는 업체들이 많이 있습니다.

하지만 컨설팅 계약일지라도 단순한 중개 행위라면 비싼 컨설팅 수수료나 용역비를 지급해야 할 의무는 없을 수도 있으므로 전문가에게 계약의 유효여부에 대하여 판단 받아보시는 것이 좋습니다.