토지상속 절차와 방법 

돌아가신 부모님이 남긴 귀금속이나 패물, 현금, 예술품 등의 재산은 상속인들이 그냥 가져가면(법률적으로 점유를 취득함으로써) 상속절차가 마무리 됩니다. 특별하게 상속세 신고에 포함될 정도로 큰 가치 있는 동산이 아니라면 재산 취득을 위해 별도로 신고를 할 필요는 없습니다. 하지만 토지상속은 일정한 절차에 따라야만 합니다.

토지와 같은 부동산의 경우에는 소유권이전에 등기라는 추가요건이 필요하기 때문입니다. 법률용어를 써 다시 표현한다면, 부동산물권변동은 물권행위와 등기라는 두 가지 요소를 모두 충족해야만 이루어진다는 것인데요, 예외적으로 토지상속은 포괄승계 원인이기 때문에 별도의 부동산등기가 필요 없지만 그 재산을 처분하기 위해서는 반드시 등기를 해야 합니다.

즉, 부모님이 돌아가신 후 십 수 년 혹은 수십 년이 지났는데도 여전히 부모님 명의로 되어 있는 경우에, 이 재산은 법률적으로 상속인들의 공동재산인 상태입니다. 등기명의는 부모님이지만 실제 소유자는 상속인인 것이지요. 다만 이 재산을 처분하거나 상속인들이 나누기 위해서는 토지상속 절차를 거쳐야만 합니다.

토지상속 절차는 두 가지가 있습니다. 먼저 상속인들 전원의 협의가 가능하다면 상속재산분할협의서를 작성하여 상속등기를 할 수 있습니다. 이때 상속재산분할협의서에 부동산을 정확히 특정하여 표시한 후 부동산을 누가 소유할 것인지에 관한 내용을 기재하여야 하고, 상속인들 전원이 인감도장을 찍어야 합니다. 그리고 인감증명서를 첨부하여야 하죠. 또한 간인(間印)도 반드시 하여야만 합니다.

위 상속재산분할협의서와 첨부된 인감증명서 그리고 등기신청서를 작성하여 등기소에 제출하면 상속등기를 할 수 있고 그것으로 토지상속 절차는 마무리 됩니다. 이 등기 후에는 다른 사람에게 매각할 수도 있고 은행에 담보로 제공하여 대출을 받을 수도 있습니다.

그런데 토지상속을 놓고 상속인들 사이에 이견이 좁혀지지 않거나, 상속인들 중 일부가 행방불명 또는 연락두절이 되는 바람에 협의를 할 수 있는 경우가 있습니다. 어느 경우에나 상속재산분할협의서를 작성할 수가 없기 때문에 가정법원에 상속재산분할심판청구를 하여야 합니다.

먼저 상속인들 중에 일부를 찾을 수가 없는 때에는 상속재산분할심판 절차에서 연락이 닿지 않는 상속인들의 소재를 탐지할 수 있는데, 주민등록이 말소가 되었거나 주민등록상 주소에 거주하고 있지 않는 때에는 더 이상 이 사람들을 찾을 수가 없기 때문에 별도로 부재자재산관리인선임 절차를 거쳐서 토지 상속을 마무리할 수 있습니다.

그리고 상속인들 사이에 토지상속을 놓고 의견이 충돌하는 때에는 가정법원은 기여분과 특별수익에 관한 주장과 증거들을 고려하여 최종적인 상속재산분배비율과 그 비율에 따른 재산분배형태를 결정합니다. 물론 재판부의 최종적인 결론이 나오기 전에 상속인들 사이에 조정을 통해 분배 절차를 끝낼 수도 있습니다.