임차권등기명령, 신청했다고 놓고 있으면 안되는 이유 

안녕하세요. 법무법인 강남 부동산전문변호사 김상윤입니다.

오늘은 임차권등기명령을 신청한 후에 조심해야 되는 부분에 대해 말씀드리고자 합니다.

임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려 받지 못했을 때 보증금을 돌려 받기 위해 할 수 있는 법적절차 중에서도 임대차등기명령은 임대차 계약기간이 끝나 다른 곳으로 이사를 가야할 때 활용하면 좋은 제도입니다.

임대차계약이 끝나더라도 우선변제권과 대항력을 확보하고 있으면 전세보증금을 지킬 수 있는데요.

우선변제권은 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 대항력은 임차인이 임대차계약기간동안 임대인 도중에 변경되어도 대항할 수 있는 권리를 말합니다.

위 권리들을 임대차계약이 종료되어도 임차인으로서 권리를 그대로 유지할 수 있게 해주는 권리로 임대차계약을 작성하고 나면 전입신고와 확정일자를 받아두는데 이때 전입신고를 하며 대항력이 발생하며, 확정일자를 받아두면 우선변제권이 생깁니다.

때문에 계약기간이 종료되고 나서 보증금을 돌려 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있습니다.

이런 경우에 임차권등기를 해둘 경우 임차인은 임차인으로서의 권리를 그대로 유지하고 이사를 가도 보증금을 지킬 수 있습니다.

신청도 간편하여 집주인의 승낙 없이 임대차 주택 소재지를 관할하는 지방법원에 신청할 경우 임차권등기명령을 진행할 수 있습니다.

다만 임차권등기명령을 신청하고 나서 아래와 같은 주의사항을 지키지 못하면 보증금을 돌려 받기가 어렵다고 말씀드리고 싶습니다.

임차권등기명령 신청하고 나서 바로 이사가선 안됩니다.

   

흔히 임차권등기명령을 신청하고 나서 이사를 가도 된다고 생각을 하는 경우가 많습니다. 하지만 임차권등기명령을 신청했다고 해서 바로 집을 비워선 안됩니다.

임차권등기명령은 임차인이 집에 등기를 설정하는 것을 의미합니다. 때문에 임차권등기명령을 신청했다고 하더라도 바로 효력이 발생하는 것이 아니라 신청을 한 후에 등기부등록에 임차권등기명령이 신청한 내용이 등록되어야 효력이 생깁니다.

따라서 등기부에 임차권등기가 확인되지 않은 상황에서는 절대 집을 비워선 안된다는 점을 꼭 명심하시길 바랍니다.

임차권등기명령을 신청할 경우 결정문이 나와 집주인에게 도착한 후 등기부등본에 등재가 됩니다.

더불어 임차권등기명령 결정문이 집주인에게 송달되면서 집주인 부재 등의 사유로 더 시간이 지체가될 수 있지만 그 기간이 보통 1주에서 2주정도의 시간이 걸린다고 생각하시면 됩니다.

때문에 보증금을 돌려 받지 못하고 나서 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 나서 여유를 두고 이사날짜를 잡는 것이 바람직합니다.

그래야 임차권등기명령을 신청하고 나서 보증금을 주지 않을 때 등기되어 있는 임차권등기로 인해 강제경매신청을 통해 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

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임차권등기명령 신청한 후에 해제도 중요합니다.

임차권등기명령이 신청되면 등기부등본으로 누구나 확인할 수 있기에 새롭게 임대차계약을 하기가 쉽지 않습니다.

때문에 임대차계약이 된 경우에 집주인이 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우가 있는데요. 단 보증금을 전액이 아닌 일부를 돌려줄 땐 절대 임차권등기명령을 해제해선 안된다고 말씀드리고 싶습니다.

앞에서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령을 신청한 후에 해제를 할 경우 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다.

따라서 보증금 전부를 받지 못하고 일부만 받고 임차권등기명령신청을 해제할 경우 나머지 못 받은 보증금을 돌려 받지 못할 위험성이 있습니다.

그렇기에 보증금 일부를 돌려줄테니 임차권등기명령을 해제해 달라고 요구할 경우 절대 응해선 안됩니다.

더불어 어떤 집주인의 경우에는 임차권등기명령을 해제해줄 경우 보증금을 돌려주겠다고 제안하는 경우도 많습니다.

이런 경우에도 절대 보증금을 돌려받기 전까지는 임차권등기명령을 해제해선 안됩니다. 현행법상 계약이 종료될 경우 집의 반환과 동시에 보증금을 돌려주어야 합니다.

그런 점에서 임차권등기명령은 집주인이 동시이행의무를 이행하지 않아서 한 만큼 원칙적으로 말하면 임차권등기명령을 신청 해제하는 것보단 보증금반환의무가 먼저 이행되어야 합니다.

따라서 이런 경우에도 보증금을 전부 돌려 받기 전까지는 절대 집주인의 요구를 들어줘선 안된다고 말씀드리고 싶습니다.