월세미납한 세입자에게 이렇게 대응하십시오 

안녕하세요. 법무법인 강남, 부동산전문변호사 김상윤입니다.

오늘은 세입자가 월세 미납을 했을 때 내보내기 방법에 대해서 알려드리는 시간을 가져보고자 합니다.

임대인이면 세입자에게 월세도 받고 좋을 거라고 생각을 합니다. 물론 월세를 미납하지 않고 제때 제때 월세가 입금이 되면이야 좋을 수 있겠지만 그렇지 않고 몇 개월씩 월세를 연체하는 경우에는 임대인도 힘들 수 밖에 없습니다.

그렇다보니 월세를 미납하는 세입자에게 감정적으로 대처를 하는 경우도 간혹 있는데요.

아무리 내 부동산이라고 할지라도 월세를 미납했다는 이유로 세입자의 짐을 빼거나 함부로 세입자를 쫒아내는 등의 행동은 절대 하지 마시길 바랍니다.

왜냐하면 명백하게 위법한 행위에 해당이 되기 때문에, 그러한 행위를 했다가는 역으로 고소를 당할 수 있습니다.

따라서 감정적인 대응을 하시길 보다는 적법한 절차로 해결을 하셔야 합니다. 그런점에서 오늘은 적법하게 세입자를 내보내는 방법에 대해서 설명을 드리고자 합니다. 그러니 잘 참고하셔서, 정보를 얻어가셨으면 좋겠습니다.

세입자월세미납, 명도소송으로 내보낼 수 있습니다.

현행 주택임대차보호법에 의하면 세입자가 월세 미납한 경우 계약해지 사유에 해당이 된다고 명시가 되어 있습니다.

참고로 상가의 경우에는 2개월의 월세를 미납한 경우, 그리고 주택의 경우에는 3개월의 월세를 미납한 경우 임대차계약이 만료가 되지 않더라도 계약해지 사유가 되는데요.

따라서 월세가 지속적으로 밀렸을 때에는 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있습니다.

명도소송은 토지 및 건물 등을 계약이 끝났음에도 무단으로 점거하고 있는 임차인에게 부동산을 넘겨달라고 요구하는 소송으로 쉽게 말해 세입자이 귀책사유가 있을 때 진행할 수 있는 소송입니다.

때문에 월임대료 연체 등의 이유로 계약해지가 된 경우에는 명도소송을 진행해 세입자를 내보내기 할 수 있습니다.

다만 이때 중요한건 명도소송 진행도중에 임차인이 제3자에게 명의를 이전할 수 있습니다. 그렇게 되면 명도소송에서 승소를 하더라도 소송 당사자가 달라졌기 때문에 또다시 제3자와 명도소송을 진행해야 합니다.

그러므로 그런 상황이 일어나지 않도록 부동산점유이전금지가처분을 신청하고 명도소송을 진행하시는 걸 권장드립니다. 참고로 부동산점유이전금지가처분이란 부동산을 제3자에게 이전하지 못하도록 하는 보전처분입니다.

세입자월세미납, 소송이 부담스럽다면 내용증명을 발송해보자!

명도소송의 경우 권리관계가 확실해 소송을 진행하면 대부분은 임대인이 승소합니다. 그러나 소송이다보니 짧게는 6개월에서부터 길며 1~2년까지도 기간이 소요가 될 수 있습니다.

때문에 많은 분들이 명도소송을 하기를 꺼리시는 경우가 많은데요. 이럴 경우에는 내용증명을 발송해보시길 바랍니다.

사실 내용증명은 그차제만으로는 법적 효력이 없습니다. 그러나 상대에게 실질적으로 법적 대응을 할 예정이라는 내용을 담아 발송을 하기 때문에 상대방을 내용증명을 받은후 심리적으로 압박감이 들 수 밖에 없습니다.

그래서 내용증명을 발송한후 의의로 문제가 해결이 되는 경우가 많습니다. 특히 변호사이름으로 보냈을 때 상대방은 더 심리적인 압박감을 느낄 수 있습니다.

받는 사람 입장에서 집주인이 아닌 변호사라는 직인이 찍힌 내용증명을 받은 경우 아무래도 소송으로 이어질 수 있겠구나라는 생각이 더 들수 있기 때문인데요.

그러므로 세입자가 월세를 미납했다면 변호사나 법무법인 이름으로 내용증명을 먼저 발송해 보시는 걸 추천드립니다. 만약 변호사이름으로 발송하기가 어렵다면 내용증명의 경우 별다른 양식이 정해져 있지않아 육하원칙에 따라 객관적인 사실을 적어 보내시길 바랍니다.

이때 특히 주의할점이 내용증명을 발송할 때 세입자가 퇴거하지 않으면 민형사상 법적 대응을 취하겠다라는 문구를 작성해 보내는 것이 일반적인데, 이때 너무 강한 어조로 적상해서 보내면 협박죄가 될 수 있습니다.

따라서 나홀로 작성해 내용증명을 보낼려고 할 때에는 너무 강압적인 언어가 아닌 사실 그대로로 작성해 보내시길 권유드립니다.

세입자를 내보내는 것은 사실 쉽지 않습니다. 임대차보호법이 사실 임대인보다는 임차인을 더 보호해 주고 있기 때문인데요.

다만 월세 미납은 앞에서도 말씀드렸지만 명백하게 계약해지사유에 대항이 됩니다. 그러므로 위에서 말씀드린 대응방법을 통해 충분히 세입자를 내보낼 수 있습니다.

그러나 이 과정이 법적 지식이 없이는 결코 쉽지 않습니다. 그러므로 확실한 준비만이 해답이라는 생각을 꼭 가지시고, 나홀로 준비하기보다는 전문변호사의 조력을 받아 대처하시길 바랍니다.

이 글이 여러분께 도움이 되었길 바라면서 지금까지 김상윤 부동산전문변호사였습니다.