전세집, 경매로 보증금반환 방법은? 

안녕하세요. 법무법인 강남, 부동산전문변호사 김상윤입니다.

오늘은 전세집 경매로 넘어간 경우 보증금 반환방법에 대해 말씀드리겠습니다.

원칙적으로 현행 주택임대차보호법에 따르면, 임대차계약이 종료되어야 세입자는 전세보증금을 반환받을 수 있다고 명시되어 있습니다.

그래서 부동산전문변호사로서 수천건의 상담을 진행하다 보면, 많은 사람들이 전세계약이 끝나지 않은 상황에서 경매로 집이 넘어간다면, 보증금을 못받는다고 생각합니다.

하지만, 결론부터 말씀드리자면, 임대차계약이 남아있다고 할지라도 집이 경매에 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당되기 때문에, 보증금반환소송을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

다만, 보증금반환소송은 임대차계약이 종료되어야만 진행할 수 있기에 집이 경매로 넘어갔다면, 즉시 임대인에게 계약해지의사를 통보하는 것이 매우 중요합니다.

전세집 경매, 계약해지의사를 통보해야 합니다.

보통 집이 경매로 넘어가는 것은 계약해지사유에 해당되기 때문에, 임대인에게 계약해지를 통보한다면, 전세보증금을 임대인은 세입자에게 반환해야만 합니다.

하지만, 계약해지라는 것은 통보만 한다고 해지되는 것이 아니라 임대차계약 해지를 요청하겠다는 의사를 집주인에게 밝히고 임대인이 이를 확인할 때 해지에 대한 효력이 발생합니다.

그래서 계약해지의사는 내용증명을 통해 임대인에게 밝히는 것이 좋으며, 이때 구두, 문자, 카톡으로도 진행해도 되지만, 추후 문제가 생길 수 있기에 주의하시길 바랍니다.

더불어 내용증명은 법원에서 송달하려는 서류를 잠시 보관하고 있다가 수취인이 나타나게 된다면, 언제라도 교부할 것이라는 뜻을 법원에 게시하는 방법인 공시송달제도가 있습니다.

때문에, 받는이의 주소지를 모르거나, 반복적으로 반송하는 경우에는 임대인이 공시송달이 되며, 이때 공시송달이 게시된 날로부터 2주후 송달한 것과 동일한 효력이 발생합니다.

따라서, 임대인이 내용증명을 받기를 거부하더라도 공시송달이 되어 계약해지가 된 것으로 간주하기 때문에, 보증금반환청구소송을 제기할 수가 있습니다.

전세집 경매, 소송이 부담스러운 상황이라면?

우선 보증금반환소송을 짧게는 6~8개월, 길게는 1~2년까지 소요되며, 인지대, 법원 및 변호사 비용이 소모되기 때문에, 부담스럽거나, 꺼려질 수밖에 없습니다.

물론, 소송에서 승소한 이후에 패소한 임대인에게 법원 및 변호사 비용, 인지대, 대출이자 등을 모두 배상받을 수 있지만, 초기에 부담해야 하기에 부담스러울 수밖에 없습니다.

때문에, 소송이 부담스러운 경우라면 소송을 진행하지 말고, 법원에 배당요구를 신청하는 것이 좋으며, 이때 종기일까지 배당요구를 신청한다면, 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

특히, 종기일이란, 경매가 시작되면 집주인에게 돈을 받을 사람은 법원에 배당을 요구할 수가 있는데, 이렇게 배당을 요구하는 마감일이 바로 배당요구 종기일입니다.

더불어 세입자는 집주인에게 돌려받을 전세보증금이 있기에 채무관계에 있는 채권자로 인정받을 수 있으며, 이에 따라 낙찰된 대금에서 전세보증금을 배당받을 수 있습니다.

다만, 경매대금이 보증금보다 낮을 경우에는 보증금 일부만 변제받을 수 있기 때문에, 이런 경우 경매에서 집을 낙찰받는 사람이 나타날 때까지 기다려볼 수도 있습니다.

왜냐하면 경매에서 전세집을 낙찰받은 사람에게는 집주인의 지위가 그대로 승계되기 때문에, 전세보증금을 돌려달라고 요구할 수가 있습니다.

하지만, 위와 같이 전세보증금을 돌려달라고 요청하기 위해서는 기존 전세집에 대해 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 한다는 사실을 기억하시길 바랍니다.

이처럼 전세집 경매의 경우 돌려받을 수 있는 방법은 많지만, 상황과 사건에 따라 방법이 상이하게 달라지기 때문에, 홀로 진행하는 것은 매우 힘든 시간이 될 수 있습니다.

그러므로 전세집 경매 문제를 원활하게 해결하고, 자신이 원하는 결과를 얻고싶다면, 즉시 부동산전문변호사와 상담을 통해 대응방안을 마련하시길 추천드리고 싶습니다.