보증금 무려 9억원, 경매 넘어갔지만 전액회수한 성공사례 

안녕하세요. 부동산전문변호사 임영호입니다.

저는 대한변협등록 부동산전문변호사로서 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 위해 수년간 수많은 임대차보증금 소송을 진행해왔는데요.

오늘도 여러분이 참고하시면 좋은 성공사례가 있어 소개해드리고자 합니다.

특히 오늘 소개해드릴 사례의 주인공은 전셋집이 경매로 넘어갔지만 보증금반환청구소송을 통해 전세보증금 9억원을 모두 회수할 수 있었던 사례입니다.

비슷한 상황으로 고민하시는 분들이 읽어보시면 도움을 받아가실 수 있을 것입니다. 그러니 조금만 시간내어 끝까지 읽어봐 주시길 바랍니다. 그럼 시작해보겠습니다.

사건의 개요는 이렇습니다.

의뢰인은 서울 아파트에 전세계약을 체결한 임차인으로 아파트의 1/2지분을 소유하고 있는 공동임대인 A씨와 B씨와 임대차보증금 : 9억원, 임대기간 : 2021년 3월 31일부터 2023년 3월 30일로 전세계약을 체결했습니다.

전세계약 체결당시 아파트에는 7억 4천여만원이 근저당 설정되어 있었습니다다. 하지만 잔금시 2억 4천만원으로 감액변경하여 등기하기로 특약을 설정하였습니다.

그런데 임대차인 아파트에 입주하고 약 두달 뒤 공동임대인 A씨와 B 씨는 새로운 근저당을 의뢰인 몰래 설정하였습니다.

그러다 의뢰인은 채권자 중 한명이 경매를 진행한 것을 우편으로 받아보고 뒤늦게 알게 되었습니다.

이 소식에 놀란 의뢰인은 공동임대인 A씨와 B씨에게 연락했지만 임대인들은 의뢰인의 전화를 받지 않고 피하였습니다.

이에 제대로 된 대응을 하지 않으면 전세금 9억원의 반환이 쉽지 않을 것 같다는 생각이 든 의뢰인은 저에게 도움을 요청주시게 되었습니다.

부동산전문변호사 조력 및 결과는?

사건을 선임한 저는 먼저 의뢰인이 살고 있는 아파트의 등기부를 확인하여 선순위 채권자가 누구인지 확인부터 하였습니다.

아무리 집이 경매 또는 공매로 넘어가더라도 경매를 신청한 채권자보다 세입자가 전입신고와 확정일자를 마쳐 대항력을 갖춘 시기가 빠르다면 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다.

그런데 의뢰인이 전입신고와 확정일자를 한 시점은 2021년 3월 31일이었습니다. 경매를 신청한 채권자는 2022년 11월 22일에 추가로 근저당을 설정한 채권자였습니다.

이를 미루어볼 때 의뢰인에게 우선 변제권이 있었습니다. 그래서 보증금반환청구소송을 제기하여 다음과 같은 근거를 토대로 공동임대인 A씨와 B씨가 계약상 신뢰관계를 파괴했다고 주장하였습니다.

1.전세계약 당시 특약을 설정하였음에도 불구하고 의뢰인 몰래 추가 근저당을 설정하여 살고 있던 집이 경매에 넘어가게 된 점

2. 임대인 A씨와 B씨가 의뢰인의 연락을 피하며 경매에 들러간 현재 상황에 대해 전혀 어떠한 노력을 기울이지 않은 점

다만 전세보증금 반환을 받으려면 전세계약기간이 종료되기전 6개월전에서부터 최소 2개월전까지는 계약갱신을 하지 않겠다고 계약해지통보의사를 임대인에게 전달해야 합니다.

그러나 의뢰인의 경우에는 전세계약기간이 남아있는 도중에 경매에 넘어간 사실을 알게 되었습니다.

하여 신뢰관계파탄을 이유로 중도계약해지사유에 해당된다는 점을 적극적으로 지적하며 보증금 반환청구소송의 소장으로 해지통보를 갈음하는 것으로 의사를 표명하였습니다.

그 결과 재판부는 저희의 주장을 모두 받아들여 중도계약 해지 사유에 해당된다고 판단하였습니다. 그래서 공동임대인 A씨와 B씨에게 전세보증금 9억원을 모두 반환하라는 판결을 내렸습니다.

전세로 거주중인 집이 경매로 넘어간 경우 전세보증금 반환을 위해 전입신고와 확정일자를 받아두더라도 근저당이 먼저 설정되어 있다면 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있고, 아예 받지 못할 수도 있습니다.

따라서 살고 있는 전셋집이 경매에 넘어갔다면, 채권자의 순위에 따라 전세보증금을 돌려받지 못하는 등 예기치 못한 변수는 늘 존재할 수 있기에 상황을 객간적으로 파악하기 위해 먼저 전문변호사를 찾아 조력을 구하는 것을 추천드립니다.

어떤 상황에 처했는지 사건에 미리 알고 준비해야 빠르게 소송을 끝낼 수 있기 때문입니다. 그러니 꼭 전문변호사의 도움을 받으시는 걸 권장드립니다.