전세금반환소송, 보증금반환 미루는 집주인에게는? 

안녕하세요. 대한 변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전세금반환소송에 대해 말씀드리고자 합니다.

전세금반환소송은 전세계약기간이 만료가 되었는데도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 세입자가 제기할 수 있는 방법입니다.

문제는 전세금 반환이 지연되거나 거부되어도 전세금반환소송을 꺼리는 경우가 많다는 것인데요.

하지만 통상적으로 전세금반환소송은 세입자가 승소할 가능성이 매우 높은 사건입니다. 이는 대법원이 발생한 통계자료에도 잘 나타나 있는데요.

전체 진행한 전세보증금반환소송 중에서 90% 이상 세입자가 승소판결을 받았습니다. 따라서 임대인이 전세금을 주지 않는다면 무작정 기다리는 것보단 전세금반환소송을 고려해보는 것이 바람직합니다.

특히 민사소송의 경우 패소자비용부담의 원칙에 따라 승소 후 변호사비용 등 소송비용도 임대인에게 지급받을 수 있습니다.

따라서 소송이라는 절차에 대해 부담감을 느끼는 것보단 빠른 전세금반환을 위하여 소송을 진행하시길 바랍니다.

하지만 아무리 세입자가 승소할 가능성이 높아도 소송을 진행하기 전 몇가지 사항에 대한 전제조치를 하지 않으면 패소할 수 있습니다. 그렇기에 아래 정리해 놓은 상황을 미리 확인하신 후 소송에 대비하시길 바랍니다.

전세금반환소송, 승소하려면 계약해지가 되어야 합니다.

전세금반환소송은 전세계약이 종료된 후에 진행할 수 있습니다. 따라서 소송을 원만하게 진행하려면 임대인에게 계약해지의사를 확실하게 전달해야 합니다.

현행 법에 의하면 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월전까지 계약갱신의 의사가 없을 경우 통보해야 한다고 명시되어 있습니다.

따라서 최소 계약만료 2개월 전까지는 집주인에게 계약해지 통보를 해야 합니다. 만일 해당기간이 지난 경우에는 임대차 계약이 묵시적 갱신되며, 계약이 연장되어 전세계약 만료일이 되었다고 하더라도 전세금반환소송을 할 수 없습니다.

물론 묵시적 갱신이 되어도 계약해지통보가 가능하지만 해지에 대한 효력은 해지의사를 통보한 날로부터 3개월의 시간이 지나야 할 수 있습니다.

하지만 이때 계약해지통보는 내용증명을 통해 하시는 것을 권장드립니다. 사실 계약해지통보는 내용증명뿐만 아니라 문자, 전화, 구두 등 어떤 방식으로 진행해도 상관 없습니다.

계약해지 의사가 임대인에게 전달되면 되기 때문입니다. 하지만 간혹 임대인이 계약해지에 대해 들은 적이 없다고 발뺌을 하는 경우가 있습니다.

따라서 우체국을 통해 송달되어 전세금반환소송시 법적 증거로 효력이 있는 내용증명으로 계약해지통보의사를 밝히시길 바랍니다.

전세금반환소송, 임차권등기명령을 신청하세요!

전세금반환소송과 같은 민사소송의 경우 소송기간이 매우 길다는 단점이 있습니다. 따라서 전세금반환소송도 통상 4개월 정도의 시간이 걸린다고는 하지만 길면 1~2년 이상 걸리는 경우도 있습니다.

이로 인해 전세계약 후 전세금반환소송을 진행하는 중에 다른 채권자가 임대인의 부동산에 압류와 가압류를 거는 경우가 있습니다.

물론 최근 정부에서 법 개정으로 압류 또는 가압류를 걸더라도 보증금부터 우선변제가 되어 전세금반환소송 후 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 다만 상황에 따라 전세금을 돌려 받는데 또 시간이 소요될 수 있습니다.

때문에 전세금반환소송을 하더라도 소송 전에 임차권등기명령을 신청해 두는 것이 안전합니다. 임차권등기명령신청은 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있는 권리로 쉽게 말해 전세계약만료후 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 전세금을 지킬 수 있는 최소한의 안전장치라고 생각하시면 됩니다.

임차권등기명령은 신청후 2주정도면 결과가 나오는데다, 소송처럼 반드시 변호사를 선임해서 진행할 필요없이 절차가 간단해 나홀로 진행이 가능합니다.

따라서 전세금반환소송을 진행하기 전에 임차권등기명령제도를 이용해 혹시라도 일어날지 모르는 상황을 미연해 방지하시길 바랍니다.