상속받은 부동산을 처분하려면 상속인 전원 동의하에 상속재산분할협의에 따라 부동산 상속등기이전을 해야 합니다.
그런데 일부 상속인이 연락이 되지 않는다면 상속재산 처분은 어렵습니다.
전원 동의가 되지 않았기 때문이죠.
상속인이 연락이 되지 않는다면 법원에 상속인의 소재를 찾기 위한 절차를 밟아야 하는데, 상속 부동산에 대한 세금은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월 이내에 해야 하기 때문에 시간이 그리 많지 않습니다.
이번 시간에는 상속인이 연락이 되지 않는 경우 상속부동산을 처분하기 위한 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
상속부동산 상속인끼리 나누는 방법
피상속인의 부동산을 상속받는 경우 상속인들간의 협의를 통해 지분을 나누거나 처분해 분할대금을 받을 수도 있습니다.
상속에 의한 소유권 이전등기는 피상속인이 사망한 경우에 피상속인의 부동산을 상속을 원인으로 하여 상속인 앞으로 이전하는 것으로, 등기신청은 상속인이 단독으로 신청합니다.
상속인 전원이 합의한 협의분할에 의한 상속등기의 경우 혼자 단독으로 자기 지분만큼 등기를 하는 것이 아니고 등기소에 가서 사유를 쓴 뒤 공동상속 등기 신청을 해야 합니다.
법적으로 보자면 협의분할에 의한 상속등기는 의무사항은 아니기 때문에 상속 등기를 하지 않고 지내기도 합니다.
다만 상속등기를 하지 않는다고 하더라고 과세관청에서는 이 상속 대상이 된 재산에 대해 상속인을 대상으로 취득세를 부과합니다.
가족간 이견으로 아직 상속등기가 이루어지지 않다보면 취득세를 두고 상속인들간에 누가 내야하는지 서로 미루다가 가산세 등으로 세금 폭탄을 맞을 수도 있기 때문에 세금 문제를 정리하기 위해서라도 내부적으로 등기는 신속히 진행하는 것이 좋습니다.
공동상속의 경우 상속분의 계산시 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 경우 직계비속의 상속분에 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 경우 직계존속의 상속분에 5할을 가산합니다.
예를 들어 부친 사망 후 모친 및 3명 자녀의 상속분은 1.5 : 1 : 1 : 1 (모친: 자녀1:자녀2:자녀3) 입니다.
상속인이 연락이 되지 않는 경우 상속부동산 처분하려면
법정상속지분에 의한 상속등기는 상속인 중 일부가 단독으로 할 수 있고 이 경우 자기 지분의 매매는 단독으로 할 수 있습니다.
그러나 현실적으로 공유물의 지분 매매는 매매가 잘 되지 않고 가격도 시세를 반영하기도 어렵습니다.
때문에 상속부동산 처분을 위해서는 상속인들인 공유자들이 합의하여 상속재산 분할 협의 후 단독 소유로 등기하거나 공유로 상속 등기 후 다 같이 매매하는 방법을 선택하는 것이 현실적인 방법입니다.
만약 공유자가 연락 자체가 안되거나 매각을 거부하는 경우에는 의뢰인이 나머지 공유자를 상대로 공유물분할청구소송을 제기하여 해당 절차 내에서 제3자에게 매각하는 방법으로 해결해야 합니다.
법정지분에 의한 상속등기가 어렵고 일부 상속인이 연락이 되지 않아 협의가 불가능할 경우에는 상속재산분할심판청구를 통하여 상속부동산을 처분해야 합니다.
위 심판청구절차에서 연락두절된 공유자의 소재파악이 가능합니다.
즉, 가정법원에 상속재산분할심판 청구소송을 제기해 부동산의 전체의 지분을 가져오되, 연락이 되지 않는 공동상속인에게는 그 지분에 해당하는 현금을 지급하는 형태로 해결할 수 있습니다.
공유물분할청구소송을 해야 하는 경우
공동상속인이 상속재산의 분할에 관하여 공동상속인 사이에 협의가 성립되지 아니하거나 협의할 수 없는 경우에는 가사소송법이 정하는 바에 따라 가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있을 뿐이고, 상속재산에 속하는 개별 재산에 관하여 민법 제268조의 규정에 따라 공유물분할청구의 소를 제기할 수는 없습니다(대법원 2015다18367).
다만 상속재산에 관하여 상속인들 사이에 분할 협의가 이루어져 공동상속인의 공유로 하여 두기로 한 경우에는 상속재산분할이 이미 실행된 것이므로, 그때부터는 그 목적물의 상속재산성이 상실되어 그 이후의 분할은 민법에서 정한 공유물분할의 소를 제기할 수 있습니다.
가장 대표적인 예는 상속재산분할을 하면서 특정 부동산을 공동상속인들의 공유로 하기로 협의를 하였는데, 그 후 공유자 중 한 사람이 그 공유물의 분할을 청구하는 경우입니다.
상속재산분할이 이루어진 경우에는 그 절차를 통해서 이미 기여분이나 특별수익 등이 모두 고려되었을 것이므로 그 이후에 공유물분할을 허용하더라도 부당하지 않을뿐더러, 공유관계를 종국적으로 해소할 수 있도록 이때는 공유물분할을 허용해야 할 필요가 있기 때문입니다.
따라서 상속재산에 대해 공유물분할청구의 소가 제기되었을 때 법원은 먼저 석명권을 행사하여 원고의 청구가 상속재산분할을 구하는 것인지 공유물분할을 구하는 것인지를 확인하고, 그 결과 전자로 인정될 경우에는 전속관할인 가정법원으로 이송하고, 후자로 인정될 경우에는 상속재산분할절차가 선행되었는지 여부를 심리합니다.
공유물분할청구소송을 하면, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 않고 적절히 분할을 할 수 있는데, 현물 분할을 원칙으로 합니다.
그러나 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분 비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 해야 합니다(대법원 2004다10183)
실제 공유물분할소송에서는 현물로 분할하기 어려운 부동산이 많기 때문에 결국 경매하여 대금을 분할하라는 판결이 나오는 경우가 많습니다.
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