임대주택법상의 분양계약에서의 부제소합의 

구임대주택법 상의 규정은 강행규정이음로 이를 위반하는 경우 무효로 보는 사례가 많습니다.

예를 들어, 공공주택 특별법 제49조의3 제1항과 같은 법 시행령 제47조 제1,2,항, 같은 법 시행규칙에 규정된 표준임대차계약서에서 규정하는 공공임대주택 임대인의 임대차계약 해제, 해지 사유는 제한적 열거사유로서 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정이라고 하였습니다(대법원 2022다230165).

공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부해 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정했더라도, 그런 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효라는 취지입니다.

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이 사안은 구 임대주택법(현재 민간임대주택법)상 산정기준을 초과한 금액으로 분양계약을 체결하면서 이에 따라 부제소 합의를 한 경우의 법적 효력이 문제가 된 사안입니다.

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이 사건의 경우 1심과 2심은 모두 부제소합의가 유효하므로 각하를 하였습니다.

그러나 대법원은 이를 달리 보았습니다.

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강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 사전기준에 따른 금액을 초과한 분양계약을 체결하면서 이에 부수하여 부제소 합의를 한 때와 같이, 부제소합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반하여 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우 그 부제소 합의는 특별한 사정이 없는 한 무효입니다(2018다261773).

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개인적으로도 대법원의 판단이 타당하다고 보입니다. 만약 대법원의 견해와 달리본다면 탈법적인 행위가 만연해질테고 임대주택의 임차인을 보호하기 위한 법규정은 잠탈될 가능성이 높기 때문입니다.

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