전세사기 임대인 고소를 위한 방법 

부동산전문변호사, 이철희변호사입니다.

최근 전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 그래서 보증금을 반환받지 못해 사기죄로 임대인고소를 진행할려고 하시는 분들의 문의가 이어지고 있는데요.

일분일초가 급한 상황이실테니 결론부터 말씀드립니다. 우선 사기죄로 임대인고소는 충분히 가능합니다. 다만 여기서 1가지 아셔야 할 것이, 사기죄는 입증이 매우 어렵다는 것입니다.

임대인고소하셨나요? 보증금반환받기 쉽지 않습니다.

   

형법 347조에 보면 사기죄에 대해 ‘사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.’고 명시가 되어 있습니다.

즉 이말인즉 남을 기망해서(속여서) 경제적 이득을 얻거나 다른 사람으로 하여금 얻는 행위가 있어야 죄가 성립될 수 있다는 말입니다.

하여 단순히 금전적 손실을 본 사정만으로는 어렵고 기망행위가 있었다는 것을 입증해야지 사기죄로 임대인을 고소하여 처벌받게 할 수 있습니다.

참고로 여기서 말하는 기망행위는 상대방을 속여 재산을 편취하려는 의도를 의미합니다.

조금 개념이 어려우실 수 있으실텐데요. 예컨대 전세보증금을 돌려주지 않았다고 무조건 사기죄가 인정되는 것이 아니라, 처음부터 전세보증금을 돌려주지 않거나 돌려줄 능력이 없었음에도 이를 속이고 전세계약을 체결한 경우일 때 사기죄가 인정될 수 있다는 것입니다.

때문에 기망행위를 입증할 수 있는 구체적 증거없이 무턱대고 임대인 형사고소를 진행할 경우에는 불필요한 시간만 낭비하게 될 뿐 아니라 소자체가 기각되거나 혐의없음으로 사건이 종결되는 상황이 벌어질 수 있습니다.

그런데 문제는 전세사기를 저지르려고 한만큼, 주도면밀하게 준비를 했을 것입니다. 그래서 사기를 쳤다는증거를 찾기가 쉽지가 않습니다.

설사 기망행위를 구체적인 증거가 확보하여 그것을 입증하더라도 보증금을 돌려받을 수 있다고 장담하기도 어렵습니다.

임대인이 처벌받을게 두려워 보증금을 일부 또는 전부를 반환하며 선처를 요구할 수 있지만 이미 금전을 탕진한 경우도 많아 그럴 가능성은 매우 낮습니다.

그래서 임대인고소를 했더라도 민사소송도 함께 진행하셔야 합니다. 그래야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

보증금반환, 임대인고소와 함께 민사소송도 진행해야 합니다.

그럼 여기에서 어떤 민사소송을 진행해야 하는지 그 방법이 궁금하실텐데요. 여러 가지 방법이 있지만 가장 확실하게 보증금을 돌려받기 위해선 보증금반환소송을 하는게 좋습니다.

다만 임대인고소까지 할려고 하셨다면, 임대인이 보증금을 반환하지 않고 잠적 또는 연락이 두절된 경우일 수 있습니다. 그래서 보증금반환소송을 바로 진행하기 보다는 내용증명부터 발송하는게 좋습니다.

보증금반환을 받을려면 계약종료가 되어야 합니다, 때문에 집주인에게 계약종료의사를 밝혀야 합니다. 그런데 집주인이 연락을 피하거나 잠적한 경우에는 이러한 계약갱신거부의사를 통보하기가 어렵습니다.

하지만 계약해지를 하겠다는 내용을 담아 내용증명을 발송하게 되면 추후 보증금반환소송에서 그에 대한 증거로 활용될 수 있습니다.

더불어 보증금 반환소송전에 가압류나 가처분신청을 함께 진행하는게 좋습니다.

보증금반환소송을 하여 승소판결을 받게 되면 집행권원이 생깁니다. 그래서 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다. 이는 쉽게 말해 경매, 압류를 할 수 있는 거라 이해하시면 됩니다.

하지만 집주인에게 재산이 없으면 재판이 끝난후 강제집행을 할 수 있는 권한을 얻더라도 이를 제대로 진행할 수가 없습니다.

그래서 이러한 상황이 되는 것을 막기 위해 소송전에 가압류와 가처분을 신청을 해야 하는 것입니다. 가압류와 가처분은 재산을 빼돌리거나 은닉하지 못하도록 하는 절차입니다.

때문에 보증금반환소송전에 가압류, 가처분을 해두게 되면 재판이 끝난후 강제집행을 하여 보증금을 회수하기가 훨씬 수월합니다.

그러므로 보증금반환소송을 하기로 생각하셨다면 소송기간이 긴만큼 이러한 상황까지 미리 예상하고 진행해두시는 게 좋습니다. 그래야 헛된 수고로 끝나지 않고, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

거듭 강조드리지만 임대인고소를 한다고 해서 무조건 보증금을 돌려받을 수 있는게 아니기에 꼭 민사절차도 함께 밟아시길 당부드립니다.