전세사기를 당한경우 보증금반환대응방법 

부동산전문변호사, 이철희변호사입니다.

올초부터 이어졌던 전세사기가 최근 수원에서도 일어나는 등 전세사기피해가 일파만파 커지고 있습니다.

경기도 수원에 다수의 빌라와 오피스텔을 보유한 부부가 전세보증금을 돌려주지 않고, 잠적했다는 신고가 잇따르고 있다고 합니다. 지금까지 수원전세사기 의혹으로 관련된 고소는 73건으로 피해액만 무려 90억원에 달한다고 하는데요.

그래서 오늘은 전세사기를 당했을 때 전세보증금을 돌려받을려면 어떻게 해야 하는지 그 방법에 대해서 자세히 알려드리는 시간을 가져보려고 합니다.

오늘 이글이 전세사기를 당해 대응방법을 강구하고 계시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람으로 그동안 부동산관련 사건을 해결해오면서 쌓아온 노하우로 현실적인 대응책을 말씀드리겠습니다.

그러니 꼭 끝까지 읽어보시고 필요한 도움을 받아가셨으면 좋겠습니다.

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전세사기 당하셨나요? 계약해지통보해야 합니다!

전세보증금을 돌려받을려면 선행이 되어야 하는게 있습니다. 바로 계약해지통보입니다. 전세사기를 당했을 때 보증금반환을 받을려면 소송을 통할 수 밖에 없는데요. 소송를 할려면 임대차계약이 종료가 되어야 합니다.

그래서 계약종료일이 되기 6개월전에서 2개월전까지 계약해지통보를 해야 합니다. 그렇지않으면 묵시적 갱신이 되어 기존계약이 그대로 연장이 됩니다.

물론 묵시적 갱신이 되더라도 임차인은 언제든지 중간에 계약를 해지를 할 수 있습니다. 다만 계약해지통보를 한날로부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생합니다.

때문에 보증금을 반환받을 수 있는 시간이 더 지체될 수 있습니다. 하여 전세보증금을 반환받을려면 전세사기를 안 즉시 계약해지통보를 밝히는게 좋습니다.

이때 계약해지통보는 내용증명으로 하는 게 좋습니다. 그이유는 우리나라가 임대차계약시 의사표시에 대해 도달주의를 채택하고 있기 때문입니다. 이말인즉 계약해지통보가 상대방인 임대인이 확인을 해야 한다는 뜻인데요.

그런데 전세사기를 친 임대인의 경우 잠적하는 경우가 많아 흔히 하는 문자, 전화, 카카오톡으로는 계약해지의사가 전달되기가 어렵습니다.

하지만 내용증명은 법원에 일정기간 게시하면 송달이 된 것으로 간주하는 공시송달을 신청할 수 있습니다. 그래서 임대인이 연락이 두절되더라도 계약해지통보를 밝힐 수 있습니다.

참고로 전세계약기간이 많이 남은 상황이더라도 이경우에는 중도계약해지사유가 됩니다. 원칙적으로는 한번 체결한 계약은 종료일까지 중도해지가 안됩니다. 하지만 아래와 같은 경우에는 중도계약을 할 수 있습니다.

① 임대차 계약기간을 정해져 있지 않은 경우

② 임대차 계약기간중 임대인의 지위가 다른 사람에게 양도된 경우

③ 임대차 계약당시 중도해지에 대한 특약을 명시해둔 경우

④ 임차인이 임차 목적을 달성할 수 없는 경우

⑤ 임차인의 과실없이 임차주택 일부 또는 전부가 멸실된 경우

그러니 지체하지 마시고 전세사기를 알게 된 그 즉시 계약해지통보의사부터 밝히시길 바랍니다. 전세사기를 당했을시에는 하루라도 빨리 대처를 하는 것이 보증금을 돌려받는게 훨씬 유리합니다. 그러니 최대한 빠르게 대처를 하시길 바랍니다.

전세사기 당하셨나요? 형사고소 해야합니다!

위에서도 간단히 언급드렸지만 전세사기를 친 임대인의 경우 보증금을 돌려준 의향이 없다 생각하셔야 합니다.

하여 내용증명으로 계약해지통보의사를 전달하고, 보증금반환소송을 하더라도 임대인이 돌려줄 돈이 없으면 승소를 해도 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

하지만 형사고소를 하게 되면 처벌이 두려워 합의를 요청하는 경우가 있습니다. 사기죄의 경우 혐의인정시 10년이하의 징역으로 처벌이 되는 중범죄인데다, 범죄금액에 따라 특정경제범죄가중처벌법까지 적용되어 가중하여 처벌이 되는 범죄입니다.

하여 전세사기로 고소를 하게 되어 혐의가 인정되면 중형에 처할 수 있습니다. 그렇다보니 조금이라도 형량을 줄이기 위해 합의를 요구하는 경우가 있어, 합의금 명목으로 보증금의 일부라도 반환받을 수 있습니다.

그러니 전세사기를 당하셨다면, 사기죄로 형사고소도 함께 진행하는게 좋습니다. 다만 사기죄는 처음부터 돈을 갚지 않을려는 기망행위가 있어야 처벌로 이어질 수 있습니다.

때문에 기망행위를 증명할 수 있는 구체적 증거자료가 없으면 전세사기를 친 임대인을 신고하기 어렵습니다. 그러므로 전문변호사의 조력을 받아 철저한 준비를 한후 형사고소를 진행하시길 바랍니다.

지금까지 부동산 전세사기를 당했을 때 가장 우선적으로 해야하는 것에 대해서 말씀드렸는데요. 혹시 이글을 보고도 더 궁금하신 부분이 있거나 제 도움이 필요하시다면 언제든지 아래 채널로 문의주시길 바랍니다.

그간 경험과 노하우를 바탕으로 여러분의 피해회복을 위해 최대한 도와드리겠습니다.