주택명도소송 전 꼭 읽고 진행하십시오 

안녕하세요. 법무법인강남 김상윤변호사입니다.

아마 이 글을 읽고 계시다면 임차인을 내보내기 위해 주택명도소송을 고려하고 계시는 임대인분들일 것인데요.

주택명도소송은 임차인이 불법적으로 내부동산을 점유하고 있을 때 임차인을 합법적으로 내보낼 수 있는 법적 절차입니다. 임대인만이 진행할 수 있는 절차여서 세입자를 내보낼려고 할때 고려해볼만한 제도인데요.

그런데 아무리 임대인이 제기할 수 있는 주택명도소송이라고 할지라도 아무런 이유없이 무작정 임차인을 내보낼 수 있는 것은 아닙니다.

따라서 오늘은 주택명도소송을 진행하기전에 꼭 알아둬야 할 주의사항에 대해서 알려드리는 시간을 가져볼까 합니다.

아래에 정리해놓은 주의사항을 꼼꼼히 확인하셔서 주택명도소송을 진행하시길 바랍니다.

주택명도소송, 2개월 이상 연체해야 진행할 수 있습니다.

민법 제640조(차임 연체와 해지)에 따르면 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달할 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그래서 주택명도소송의 경우에는 2회이상 월세가 연체된 경우에 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 세입자를 상대로 임차물을 반환할 의무(명도)가 생겨 진행이 가능합니다.

간혹 3회 이상 월세가 미납이 되어야 한다고 알고 계시는 분들이 계시는데요. 3회는 상가의 경우입니다. 즉 다시말해 상가의 경우에는 2회 이상 월세를 연체할 시에 명도소송을 할 수 있지만 주택의 경우에는 2개월만 월세를 연체하더라도 계약해지사유가 되어 주택명도소송을 제기할 수 있는 것입니다.

다만 이때 주의할 점이 연체회수는 개월이지만 총금액이 2개월치가 안되면 주택명도소송을 제기할 수 없습니다.

예컨대 임차인이 1개월 월세를 미납했지만 그 다음달 월세를 반정도 냈다면, 이럴 경우에는 총금액이 2개월치에 해당이 되지 않습니다. 그래서 이럴 때에는 주택명도소송을 제기할 수 없다는 뜻입니다.

주택명도소송은 계약해지통보가 필수입니다.

   

주택명도소송을 할 때에는 계약해지통보도 반드시 이뤄져야 합니다. 간혹 임대인 중에 세입자가 불법적으로 주택을 점유하고 있기에 자동적으로 계약이 종료된다고 생각하는 경우가 있습니다.

그런데 아셔야할 것이 아무리 임차인이 임차인으로서 마땅히 져야 할 의무를 지키지 않아 명도사유에 해당이 된다고 할지라도 계약해지통보를 하지 않으면 계약관계가 유지된 것으로 보기 때문에 주택명도소송을 제기할 수 없습니다.

명도소송의 경우에는 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 세입자가 불법적으로 점유할 때 진행이 가능한 법적 절차이기 때문입니다. 따라서 주택명도소송을 진행하려고 한다면 계약해지 통보는 필수입니다.

그러니 꼭 계약해지통보의사를 밝히시길 바랍니다. 이러란 계약해지통보의사는 문자나, 카톡, 전화 등 어떤수단이든 상관없지만 추후 주택명도소송 등을 진행하려고 한다면 소송시 명백한 증거자료가 될 수 있는 내용증명으로 계약해지 통보를 할 것을 추천드립니다.

매번 말씀드렸지만 내용증명은 법적 강제성은 없지만 소송시 계약해지에 대한 통보의사를 입증할 증거자료로 활용이 가능하기 때문입니다. 그러니 계약해지 통보를 할 때에는 내용증명을 통해 하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

명도소송진행전, 부동산점유이전금지가처분은 필수입니다.

명도소송을 진행했다고 칩시다. 그런데 명도소송을 하는 중간에 임차인이 제3자에게 부동산 명의를 이전했다면, 이럴 경우 명도소송에서 승소를 하더라도 현재 부동산을 점유하고 있는 사람은 제3자이기에 판결문이 무용지물이 될 가능성이 높습니다.

때문에 주택명도소송을 진행할 때에는 필수적으로 부동산점유이전금지가처분도 함께 신청을 해두는 것이 현명합니다.

부동산점유이전금지가처분은 말 그대로 부동산 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로, 명도소송을 진행할 때 임차인이 다른 사람에게 전대(임대)하는 것을 금지하는 가처분을 의미한다고 보시면 됩니다.

따라서 명도소송진행전 점유이전금지가처분을 해두면 소송중에 점유자가 바뀐다할지라도 강제집행을 하는데 문제가 되지 않습니다. 그러므로 주택명도소송을 하기전에는 반드시 부동산점유이전금지가처분을 신청해 두는 것이 안전합니다.

지금까지 주택명도소송시 주의해야 할 점에 대해서 알려드렸는데요. 명도소송의 경우에는 평균적으로 6개월 이상의 시간이 소요되는 절차입니다.

그래서 한번 진행할 때 확실한 준비를 해두지 않으면 소송시간이 더 지체가 될 확률이 높습니다. 따라서 주택명도소송을 고민중에 계시다면 위의 주의사항을 미리 파악해 소송중에 변수가 발생하지 않도록 확실히 준비후 진행을 하시길 바랍니다.

관련해서 혹시 궁금한 사항이 있다면 전문변호사를 찾아 상담을 받아보는 것도 추천드립니다. 아무리 권리관계가 확실한 소송이라고 할지라도 소송은 언제든지 변수가 발생할 수 있기에 소송진행전 전문변호사를 찾아 법적 자문을 구하는 것도 소송을 빠르게 해결하는 지름길이 될 수 있을 것입니다.