월세연체하는 세입자에게 할 수 있는 대응방법은? 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 만약 세입자가 마땅히 집주인에게 주어야 하는 월세를 계속해서 연체 할 경우 어떻게 대처를 해야 하는지에 대해 알려드리겠습니다.

월세 계약이란 보증금을 내고 한 달에 한 번 정해진 날에 월세를 지불합니다. 그러나 이런 계약을 했음에도 불구하고 월세를 연체하는 세입자가 있습니다.

정말 피치못할 사정으로 인해 1-2달 연체후 바로 준다면 괜찮겠지만 계속해서 반복된다면 임대인 입장에서는 큰 스트레스가 될 수 있습니다. 하여 꽤나 많은 임대인들이 세입자가 월세를 연체했을 때 어떻게 대처를 해야 하는지 잘 모르는 경우가 많은데, 제가 오늘 이러한 상황에 어떻게 대처를 해야하는지 알려드리도록 하겠습니다.

일단 임대차보호법에 따르면 세입자의 월세 미납은 정당한 계약해지사유에 해당이 됩니다. 하지만 이것은 주택과 상가를 각각 다르게 보고 있는데요. 주택의 경우는 2회 미납시, 상가의 경우는 3회 월세가 미납이 되면 임대인 측에서 해지가 가능합니다. 이는 설령 계약기간이 남아있다고 하더라도 정당하게 계약해지를 요구할 수 있습니다.

어떻게 계약해지를 하느냐면 명도소송을 통해 해지가 가능합니다. 명도소송이란 세입자와 계약이 해지됐는데도 불구하고 임차물을 비워주지 않는 세입자에게 임차물을 돌려받기 위한 소송을 말합니다. 쉽게 말해 세입자에게 귀책사유가 있을 때 진행할 수 있는 소송입니다.

명도소송의 경우 짧게는 2개월, 길게는 21개월까지 소요될 수 있으며, 평균적으로 4개월 정도 소요가 된다.라고 생각하시면 됩니다. 명도소송도 어쩔수 없이 소송이기에 기간이 꽤 오래 걸리는데요. 그래서 아래는 어떻게 하면 이 기간을 단축 시킬 수 있는지 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.

명도소송 기간을 줄이기 위해서 ‘이것’부터

소송은 기본적으로 기간이 많이 깁니다. 하지만 생각했던 기간보다 더 오랜 기간이 걸릴 수 있는데요. 그렇기에 바로 소송을 진행하는 것보단 먼저 내용증명을 발송해서 세입자에게 심리적 압박을 가하는 것이 좋습니다.

내용증명은 법적 강제성이 없기에 임차인이 내용증명을 받았다 해도 집을 반드시 비워줘야하는 의무는 없습니다. 그래서 임대인들이 보통 내용증명보다는 법적 강제성이 있는 명도소송을 바로 진행하는 경우가 많습니다. 하지만 내용증명의 경우는 법적 강제성이 없다 할지라도 세입자에게 심리적 압박을 주어서 아무 일 없이 집을 비워줄 가능성이 높습니다.

왜냐면 내용증명 내용에 월세연체로 인한 계약해지가 되었으며 만약 비워주지 않는다면 민,형사상 법적 조치를 취하겠다. 라는 경고의 메시지가 함께 보내지기 때문입니다.

그러므로 임차인의 입장에서는 자칫 잘못하다간 소송으로 이어질 수 있기에 임대인의 뜻대로 할 가능성이 높습니다.

그러므로 세입자가 월세를 계속해서 연체하고 있다면 명도소송을 진행하기 전에 내용증명을 먼저 발송해보고 내용증명을 보냈는데도 임차물을 비워주지 않는다면 그때 명도소송을 진행해보시길 바랍니다.

그러나 여기서 아셔야 할 것이 명도소송은 세입자의 책임으로 진행이 되는 소송이지만, 이 소송을 객관적으로 입증할 수 있는 증거가 필요합니다. 증거자료로 월세 미납으로 인해 계약해지가 되었다는 사실과 계약해지통보를 보냈다는 사실을 입증할 수 있는 자료를 모두 준비해야 합니다.

부동산과 관련된 소송은 임대차계약이 종료됐을 때 진행이 가능하기에 계약해지 의사를 세입자에게 직접 통보하지 않으면 명도소송을 제기할 수 없습니다. 그러므로 명도소송을 진행하기 전 반드시 세입자에게 월세 연체로 인하여 계약을 해지한다는 의사를 통보해야 합니다.

또한 명도소송의 경우는 기간이 기간인지라 명도소송 도중 세입자가 임차물을 이전할 수도 있습니다. 이렇게 되면 그 임차물은 그 세입자의 소유가 아니기에 소송 진행에 있어서 막힘이 있을 수 있습니다. 그러므로 명도소송을 진행하기 전에 임차물을 이전하는 행위를 방지할 수 있는 부동산점유이전금지가처분을 미리 신청해주어야 합니다.

따라서 세입자의 월세 미납으로 고통을 겪고 계신 임대인분들은 꼭 이 글을 읽어보시고 어떻게 해야하는지 또 궁금하신게 있다면 언제든지 연락을 주신다면 제가 직접 해결해 드리겠습니다.