전세보증금 반환 전 이사가야하는 상황이라면? 

안녕하세요. 대한 변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 때 이사를 가야한다면 어떻게 해야 되는지 알려드리겠습니다.

수 많은 부동산 사건을 다뤄본 경험을 통해 자세하게 알려드릴테니 끝까지 읽어보신 후 궁금하신 사항이 있으시다면 문의주시길 바랍니다.

임차권등기명령에 대해 들어보셨나요?

   

집주인의 동의를 받지 않아도 세입자가 단독으로 등기를 칠 수 있는 세입자 보호 제도로써 전세보증금을 돌려받지 않고 세입자가 이사를 나가도 기존 집에 대한 권리가 그대로 유지되는 것을 말합니다. 보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 가야하는 상황이라면 이 때 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 보존할 수 있습니다.

우선변제권이란 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말하며, 대항력은 계약 기간 내에 임대인이 변경되더라도 대항할 수 있는 권리를 의미합니다. 임차권등기명령을 신청했다면 계약이 종료된 후에도 대항력과 우선변제권이 확보되었기 때문에 추후에 보증금을 돌려받을 수 있고 다른 채권자들보다 우선해서 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

특히 임차권등기명령 신청은 임대차계약 작성 후에 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 이 때 전입신고를 하면 대항력이 발생하고 확정일자를 받아두면 우선변제권이 생기므로 손쉽게 진행할 수 있는 절차입니다. 또한 신청도 간편해서 집주인의 승낙 없이 임대차 주택 소재지를 관할하는 지방 법원에서 신청하고 진행할 수 있습니다. 만약 보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 가야되는 상황이라면 임차권등기명령 신청을 꼭 해보기를 추천합니다.

예외적으로 법적 효력을 상실하거나 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 먼저는 임차권등기명령을 신청하면 효력이 발생하는 기간이 있습니다. 이를 모르고 임차권등기명령을 신청한 즉시 이사를 가는 경우가 있는데 이럴 경우 효력을 상실해서 대항력과 우선변제권을 상실할 수도 있습니다.

그 이유는 임대차등기명령은 임차인이 집에 등기를 설정하는 것이기 때문에 신청을 한 이후에 등기부등록에 등기명령이 등록되어야 효력이 생기게 됩니다. 또한 임차권등기명령 결정문이 집주인에게 송달되면서 집주인 부재 등의 이유로 시간이 지체될 수 있지만, 그 기간이 평균 1-2주 정도 소요됩니다. 이런 이유로 전세 보증금을 돌려받지 못했지만 이사를 가야하는 상황에서는 임대차등기명령을 신청한 뒤 여유를 두고 이사 날짜를 확정하는 것이 좋습니다.

추가로 임차권등기명령이 신청되면 등기부등본으로 누구나 확인할 수 있기 때문에 새롭게 임대차계약을 하기는 쉽지 않습니다. 이 때문에 임대인이 전세 보증금을 일부 반환하지 않고 해제해달라고 요청하는 경우가 있습니다.

임대차등기명령을 해제하면 대항력과 우선변제권이 상실하게 되기 때문에 추후에 보증금을 반환받을 수 없습니다. 이따금씩 어떤 집주인들은 임차권등기명령을 해제하면 보증금을 돌려주겠다고 제안하는 수법으로 피해를 입는 경우도 많이 있으니 절대 해제하면 안됩니다.

임대차등기명령은 손쉬운 절차이기 때문에 주의사항을 모르면 금전적 보상을 받는게 아니라 오히려 피해를 입을 수도 있습니다. 이 때 경험이 풍부한 전문가의 자문을 구해서 꼼꼼하게 또 체계적으로 대처하고 준비해가기를 권해드립니다.