[건설] 건물 완공이 늦어지는 경우 지체상금 청구할 수 있을까 

■ 공사 완공이 지연되는 경우 어떻게 대응해야 할까

건물 신축 공사나 하자 보수 공사 계약 등(프로그램 도급 계약 등)을 하고 계약이 시작되었으나 이런 저런 이유를 들어 공사가 늦어지는 경우가 상당히 많아지고 있습니다. 건물의 자재값과 인건비가 최근에 급등하였고 이런 이유로 공사 를 계속하는 것이 손해가 보게 되자 공사 자체를 포기하는 것이 이득이라고 생각하거나 공사를 지연하는 경우가 있습니다. 도급인 입장에서는 건물 완공이 늦어지면 초조해지기 마련인데요. 이런 경우 어떻게 대응하여야 할까요.

■ 지체상금 청구의 요건은 무엇일까

지체상금 약정이란 약정한 준공기한을 넘기는 경우에 계약에서 정한 지체일수와 지체상금율을 곱하여 정한 금액을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 따라서, 우선 공사계약서에 이러한 약정이 있어야 청구를 할 수 있습니다. 

지체상금은 손해배상액의 예정이라고 하는데요. 손해배상액의 예정이란건 손해배상을 청구하기 위해서는 손해액을 입증해야하는데 실제 발생한 손해를 하나씩 입증하는 것은 어렵기 때문에 이를 계약서에 미리 명시해 두는 것을 의미해요. 따라서, 공사가 지연됐다면 도급인은 채무불이행 사실 즉, 공사기간을 도과했다는 사실만 입증하면 손해배상을 받을 수 있으니 매우 유용하게 활용할 수 있습니다. 

정리하자면, 계약서에 손해배상액의 예정으로서 지체상금 규정이 존재할 것, 채무불이행 사실로서 공사기간을 도과한 사실을 입증하면 됩니다.

■ 지체상금을 초과하는 금액을 청구할 수 있을까

지체상금 규정이 있더라도 도급인의 손해가 지체상금 보다 큰데 지체상금 규정이 있다면 이를 초과하는 자신의 손해를 청구할  수 있을까요? 

이에 대해서 규정은 통상손해는 물론이고 특별손해까지도 포함된다고 하더라도 청구할 수 없다고 보는 것이 대법원 판례의 입장입니다. 다만, 일반손해배상 약정이 별도로 규정되어 있다면 손해배상을 청구할 수 있다고 보고 있습니다. 

따라서, 계약서를 작성할 때는 지체상금규정 이외에 별도로 손해배상액도 규정하도록 규정할 필요가 있습니다.

■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약

1. 계약서에는 지체상금 규정을 반드시 넣도록 하자.

2. 지체상금이란 손해배상의 예정으로서 채무불이행 사실만 입증하면 손해배상을 받을 수 있다.

2. 지체상금 규정만 있다면 지체상금을 초과하는 손해를 청구할 수 없으니 별도의 손해배상 일반 규정을 넣어야 한다.