오피스텔 전세, 월세 계약기간 알려드립니다. 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 오피스텔 계약기간에 대해서 말씀드려볼까 합니다.

오피스텔을 계약하는 기간은 많은 분들이 기본 1년이라고 인지하고 있습니다. 하지만 아닙니다.

먼저 결론을 말씀을 드리자면 오피스텔의 임대차계약 기간은 최소 2년입니다.

주택임대차보호법 제4조를 보시게 되면 1항 ‘기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.’ 2항 ‘임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차의 관계가 존속되는 것으로 본다.’ 라고 명시되어 있습니다.

아파트의 경우, 임대차계약 최소기간이 2년이라는 것은 많은 분들이 알고 있습니다. 하지만 오피스텔은 1년으로 계약하는 것이 법에 보장되는 원칙이라고 알고 계신분들이 많습니다. 이말은 잘못된 말이라고는 할 수 없겠지만 그렇다 하여 이게 맞다 라고도 할 수는 없습니다.

왜냐하면 이 오피스텔을 주거용으로 사용했는지, 영업용으로 사용했는지에 따라 적용되는 법률이 달라서인데요. 다음 법 조항을 보시면 알게 되실 겁니다.

상가건물 임대차보호법 제9조 1항을 보시게 되면 ‘기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.’

위 법조항을 보면 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 계약기간의 차이가 있음을 확일 할 수 있습니다.

주택임대차보호법에서는 2년 미만을 2년으로, 상가건물임대차보호법에서는 1년 미만을 1년으로 보고 있습니다.

그렇다면 제가 살고 있는집은 어떤 법률에 적용이 되는건가요?

   

만일 최초 계약을 할 때 주택임대차보호법에 따라 전입신고 및 확정일자를 받고 실제로 주거용으로 사용을 했다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 또한 오피스텔의 일부를 주거 외 목적 즉, 영업목적으로 사용을 했다 하더라도 주로 사용한 용도가 주거용이었다면 주택임대차보호법이 적용이 됩니다.

그러므로 임차인의 경우, 1년 계약을 체결했다고 해도 같은 조건으로 2년을 거주하실 수 있습니다.

그리고 만약 오피스텔의 주된 부분을 영업용으로 사용하였고, 임대차계약상 영업용도 또는 사업용도로 계약을 했다면 이때는 상가건물임대차보호법이 적용됩니다. 그래서 이런 경우는 1년 미만으로 계약했을 때 1년을 주장함으로 사용할 수는 있으나 2년을 사용하려면 재계약을 해야 합니다.

주거용 오피스텔은 왜 전부터 1년을 계약했을까?

   

오피스텔 주인으로서의 입장에서는 매년 임대차계약을 체결함으로써 시세의 상승폭을 반영하여 더 높은 임대료를 받을 수 있고, 중개인은 새롭게 계약하는 임차인에 대하여 중개수수료를 받을 수 있습니다.

집 주인과 중개인의 입장에서는 1년 단위로 계약하는 것이 당연한 것처럼 여겨지고 있습니다.

따라서 만약 주거용 오피스텔로 2년 미만 계약을 한 뒤 그 오피스텔에서 더 지내고 싶다면 재계약이 아닌 주택임대차보호법에 따라서 기존 조건 그대로 2년까지 지내시길 바랍니다.