타운하우스 준공지연 분양 계약금 반환 승소 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법전문변호사 최아란입니다.

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오늘은 저희 사무소에서 수행한 사례 중 시행사의 자금난으로 인해 준공이 지연되자 타운하우스의 분양계약을 해제하고 손해배상청구 소송을 제기하여 승소한 사례에 대해서 살펴보겠습니다.

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A는 'ㅂ개발'이라는 상호로 건물 신축 및 분양 사업을 하는 회사를 운영하는 자입니다.

​의뢰인은 A와 타운하우스에 대한 분양계약을 체결하였는데요.

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의뢰인이 A에게 계약금을 지급하면, A가 6개월 뒤에 건물을 준공하고, 그 후 의뢰인이 잔금을 지급하면 A가 소유권이전등기를 넘겨주기로 약정했습니다.

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이후 의뢰인은 A에게 계약금 명목으로 6,700만원을 지급하였습니다.

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의뢰인은 그후 건물이 준공될 날만을 손꼽아 기다렸는데요. 준공예정일을 1개월 가량 앞두고 공사현장에 방문한 의뢰인은 깜짝 놀랐습니다.

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완공 단계에 이르렀어야 할 건물이 공사를 시작조차 하지 못하고 있었기 때문입니다.

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이에 의뢰인은 어떻게 된 일인지 파악에 나섰는데요.

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그 경위인 즉, 의뢰인이 계약한 타운하우스는 단지형 타운하우스 중의 1세대인데 나머지 타운하우스에 대해서는 공사가 진행되고 있지만 의뢰인의 호수에 대해서는 공사가 전혀 시작되지 못하고 있다는 것이었습니다.

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그럼에도 불구하고 A는 의뢰인에게 조금만 더 기다리면 금방 공사를 시작하겠다고 했습니다. 처음에는 의뢰인도 A의 말을 기다렸습니다.

하지만 그로부터 수개월이 흐르도록 A는 타운하우스를 준공하기는커녕 신축공사조차 시작하지 못했습니다.

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문제가 해결되기는커녕 오히려 해당 타운하우스 부지에는 강제경매 개시결정이 내려져 경매까지 진행되었습니다.

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의뢰인은 더이상 기다릴 수 없었고, 결국 A를 상대로 분양계약 해제를 이유로 한 계약금반환 청구의 소를 제기하였습니다.

의뢰인이 A와의 분양계약을 해제하고 계약금을 반환받기 위해서는 A가 채무를 불이행했다는 점을 입증하여야 합니다.

본래 수분양자의 잔금지급의무와 분양자의 건물인도의무는 동시이행의 관계에 있습니다.

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즉, 원칙적으로 잔금을 지급하지 않은 상태에서는 분양자에게 건물을 인도하지 않은 데에 대한 책임을 물을 수 없다는 말입니다.

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따라서 이 사건에서도 의뢰인이 잔금을 지급하지 않은 상태에서 A에게 채무불이행 책임을 지울 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.

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이에 저는 이 사건에서 A는 준공예정일로부터 1년이 지나도록 착공조차 하지 못했고, 건물 부지에는 경매가 진행되고 있으며, A는 사실상 파산에 이르렀다는 점을 근거로 "의뢰인이 잔금 지급 채무를 이행하더라도 A는 상당한 기간 내에 의뢰인에게 건물을 인도하지 못할 것임이 객관적으로 명백하다. 따라서 A의 이행지체를 이유로 계약을 해제하할 수 있다"라고 주장하였습니다.

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그 결과, 재판부는 저의 주장을 받아들여 의뢰인의 분양계약 해제 주장을 인정하고, A는 의뢰인에게 분양계약금을 반환하라는 판결을 선고하였습니다. 의뢰인이 전부승소한 것입니다.

준공예정일을 약속받고 분양계약을 체결하였는데 준공이 늦어지는 경우가 매우 많습니다. 그러나 단순히 준공이 늦어진다는 이유만으로는 분양계약을 해제하기가 어렵습니다.

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준공지연으로 인해 분양계약을 해제하려면 잔금을 공탁하고 상당한 기간을 기다려도 건물인도의무가 이행되지 않았다는 점을 입증하거나, 잔금을 지급하더라도 건물인도의무가 이행될 가능성이 없다는 점까지 입증하여야 합니다.

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그렇지 않고 성급하게 분양계약 해제를 주장하며 소송을 제기할 경우, 길어지는 소송 기간 동안 건물이 준공되어버리면 오히려 수분양자가 소송에서 패소하고 소송비용을 물어줘야하는 사태가 발생할 수 있습니다.

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그러므로 분양계약 후 준공이 지연되고 있다면, 분양계약 해제 및 계약금 반환이 가능한지, 이를 위해서는 어떠한 전제조건을 갖추어야 하는지에 대해서 먼저 전문 변호사와 상담해보시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.