부동산 중개수수료 청구 인정되는 경우 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

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부동산 중개인에게 지급되어야 할 수수료가 발생한 것인지 불분명한 때가 종종 있습니다.

대표적인 사례를 정리하면 아래와 같습니다.

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1. 부동산 중개인의 소개로 계약 상대방을 알게 되었으나, 그 상대방과 별도의 계약을 체결한 경우

2. 부동산 중개인을 통해 대략적인 계약 조건까지 합의되었으나, 최종 단계에서 중개인 없이 계약을 체결한 경우

3. 부동산 중개인의 중개 하에 본 계약까지 성사되었으나, 계약 당사자의 고의 또는 과실로 계약이 파기된 경우

4. 부동산 중개인의 중개 하에 본 계약까지 성사되었으나, 중개인의 고의 또는 과실로 계약이 파기된 경우

5. 부동산 중개인의 중개 하에 본 계약까지 성사되었으나, 당사 어느 한쪽에서 계약금을 포기하고 해지한 경우

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이하에서는 공인중개사법과 판례의 일반 기준을 토대로, 위 각 사안에서 중개인에게 수수료 청구권이 인정되는지를 알아보겠습니다.

먼저 사례 1, 2번에 관하여,

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부동산 중개인이 계약 체결이 어디까지 관여해야 중개보수 청구가 인정되는가에 관한 판례를 소개합니다.

위 판결에 따르면, 부동산 중개인은 원칙적으로 중개대상물에 대한 계약서의 작성 등을 통해 계약 체결까지 완료되어야 비로소 의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는데, ① 다만 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못한 경우, ② 중개업자의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 중개업자를 배제한 채 직접 매매계약을 체결한 경우에는, 중개인은 의뢰인에게 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있습니다.

위 판결의 일반 기준을 위 1, 2번 사례에 대입해 보면,

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1. 부동산 중개인의 소개로 계약 상대방을 알게 되었으나, 그 상대방과 별도의 계약을 체결한 경우

2. 부동산 중개인을 통해 대략적인 계약 조건까지 합의되었으나, 최종 단계에서 중개인 없이 계약을 체결한 경우

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1번 사례는 중개인이 계약당사자를 소개만 해주었을 뿐 계약 체결에 까지 나아간 것은 아니므로 중개수수료 청구는 어렵습니다.

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그에 반하여 2번 사례는 대략적인 계약 조건까지 중개인을 통해 합의되었다는 점에서 중개인에게 중개수수료 청구권이 인정될 수 있습니다. 다만 세부적인 사안에 대한 합의나 최종합의에 까지 중개인을 통해 이루어진 것은 아니므로, 중개수수료는 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 범위 내로 한정될 것입니다.

실제 사례에서는, 가계약을 통해 대상부동산과 그 대금 또는 보증금과 월세에 대해 합의되었다면, 추후 본계약을 체결하는 과정에서 중개인의 책임 없는 사유로 중개인의 중개 없이 본계약이 체결되거나, 계약당사자 간에 중개인을 배제하기로 하고 본계약을 체결한 경우가 종종 있습니다.

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이와 같은 경우에는 부동산 중개인에게 중개수수료 일부에 대한 권리가 있다고 할 것입니다.

다음으로 사례 3, 4, 5번에 관하여,

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공인중개사법 제32조는 중개보수에 관하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.

이중 위 법 제32조 제1항 단서는 "개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하여, 계약이 무효, 취소, 해제된 것에 중개인의 고의 또는 과실이 있는 경우에는 중개수수료 청구를 하지 못하도록 하고 있습니다.

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반대로, 중개인의 고의 또는 과실이 없다면 계약이 무효, 취소, 해제되어도 중개수수료 청구권이 인정됩니다.

이를 위 3, 4, 5번 사례에 대입해 보면,

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3. 부동산 중개인의 중개 하에 본 계약까지 성사되었으나, 계약 당사자의 고의 또는 과실로 계약이 파기된 경우

4. 부동산 중개인의 중개 하에 본 계약까지 성사되었으나, 중개인의 고의 또는 과실로 계약이 파기된 경우

5. 부동산 중개인의 중개 하에 본 계약까지 성사되었으나, 당사 어느 한쪽에서 계약금을 포기하고 해지한 경우

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3번 사례에서 중개인의 고의 또는 과실로 계약이 파기되었다는 것이 인정되지 않으면 중개인에게 수수료 청구권이 인정됩니다.

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4번 사례는 중개인의 고의 또는 과실로 계약이 파기된 것이므로 중개인에게 수수료 청구권이 인정되지 않습니다.

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5번 사례는 계약이 온전히 체결된 후 당사자 일방이 임의로 해지한 것이므로 중개인에게 수수료 청구권이 인정됩니다.

실제 사례에서는, 계약이 사기 또는 착오로 취소가 되는 경우, 조건 불청취 또는 원시적 불능에 따라 무효가 되는 경우에, 그 사기, 착오, 조건, 불능사유 등에 관하여 중개인이 본인의 의무 범위 내인 중개대상물의 권리관계 설명을 제대로 했는지가 쟁점이 됩니다.

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중개인이 공인중개사법상 인정되는 본인의 의무 즉, 중개대상물에 관한 권리관계에 대한 설명을 다하였으면 과실이 인정되지 않을 것이고, 그 의무를 다하지 못하였다면 과실이 인정될 것이기 때문에, 이는 개별 사안의 구체적인 사실관계를 검토할 필요가 있습니다.

부동산 중개인의 중개수수료 청구권에 관하여 살펴보았습니다.

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중개수수료가 크지 않은 경우에는 원만하게 협의로 해결하는 것이 좋겠으나, 그 금액이 큰 경우라면 위와 같은 내용을 참고하여 협의할 필요가 있을 것입니다.

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협의가 안될 경우에는 결국 소송절차에 들거아야 합니다. 위 내용을 참고하여 적절히 대응하시기 바랍니다.