집주인 잠수 시 전세금 이렇게 받을 수 있습니다. 

안녕하세요. 부동산전문변호사 임영호입니다.

전세사기와 역전세란으로 인해 전세금을 마련하지 못한 집주인이 연락을 두절하여 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 급증하고 있습니다.

이 글을 읽고 계시는 분들 중에도 집주인 잠수로 인해 전세보증금을 돌려받지 못하여 해결방법을 찾고 계시는 분들이 계실텐데요.

하여 오늘은 집주인잠수로 인해 보증금을 돌려받지 못한 경우 대처법에 대해서 자세히 설명드리도록 하겠습니다. 그러니 끝까지 글을 읽어주시길 바랍니다.

집주인 잠수, 내용증명으로 계약해지 통보부터 하세요!

현행법상 보증금반환은 임대차계약이 끝나야 가능합니다.

다만 단순히 임대차계약 종료일이 되었다고 계약이 끝나는 것이 아니라 계약갱신의 의사가 없음을 집주인에게 통보해야 해야 임대차계약이 종료가 됩니다.

하여 계약종료일 6개월전에서부터 최소 2개월전까지 집주인에게 계약해지의사를 밝혀야 합니다.

그런데 집주인이 잠수를 탄 상황이다보니, 흔히 하는 문자나, 전화, 카카오톡으로는 계약해지통보를 해도 집주인이 확인을 하지 않을 가능성이 높습니다.

임대차계약 해지는 상대방인 집주인이 통보를 확인해야 효력이 발생합니다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신이라 하여 계약기간이 연장이 됩니다. 즉 전세계약이라면 2년 더 계약기간이 연장이 됩니다.

때문에 전세계약을 종료하겠다는 의사를 듣지 못했다고 발뺌할 위험을 막기위해 계약해지통보는 내용증명으로 하는게 안전합니다.

내용증명은 공시송달이 가능합니다. 공시송달이란, 주거불명, 수취인불명 등의 사유로서류를 전달하기 어려울 때에 그 서류를 법원 게시판이나 신문에 일정한 기간 동안 게시하면 상대방에게 송달된 것으로 간주하는 절차입니다. ​

그래서 집주인이 내용증명을 받지 않더라도 법원에 공시송달을 신청하면 집주인이 전달된 것으로 보기때문에 계약해지통보의사를 명확히 전달할 수가 있습니다.

또한 내용증명은 집주인이 주소를 모를때에도 도움을 받을 수 있습니다.

세입자가 알고 있는 임의의 주소로 먼저 내용증명을 보내고 반송된 증명서봉투와 원본, 신분증, 임대차계약서를 갖고 주민센터를 방문하면 집주인의 주민등록초본을 발급받을 수 있습니다.

하여 집주인의 주소를 알아낼 수 있습니다. 그렇기에 집주인이 잠수를 타, 연락두절이 되었을때에는 내용증명을 먼저 발송해 보내시길 권장드립니다.

집주인 잠수, 전세금반환소송을 청구하세요!

   

솔직히 전세금반환소송보다 더 간편하게 보증금을 돌려받는 방법이 있습니다. 바로 지급명령신청을 하는 것인데요.

지급명령신청은 소송의 간이절차라고 할만큼, 소송의 10분의 1정도의 비용으로 신청이 가능한데다, 신청후 1~2달정도만 지나면 결정문을 받아볼 수 있습니다.

소송이 짧으면 4개월, 길면 1,2년이 걸리는 것에 비하면 정말 절차가 간단하고 소송기간도 많이 단축이 되는데요. 문제는 지급명령신청은 결정문이 집주인에게 송달이 되지 않으면 집행이 불가능합니다.

그런데 집주인이 잠수를 탄 만큼, 지급명령신청 결정문을 받을 리가 없습니다. 하여 전세보증금반환소송을 바로 진행하는게 훨씬 유리합니다.

전세보증금반환소송은 앞서 말씀드린 내용증명처럼 공시송달이 가능합니다. 하여 집주인이 잠수를 타더라도 소송을 제기할 수가 있습니다.

다만 집주인이 전세금을 돌려주지 않을려고 잠수를 타고 연락두절을 한만큼, 소송전에 가압류, 가처분 등의 조치를 취해두는게 좋습니다.

민사소송은 상대방에게 변제할 능력이 없거나 또는 재산이 없으면 승소를 해도 받아낼 수가 없습니다. 그래서 이런점을 악용해 소송을 하기전에 또는 소송기간중에 재산을 미리 처분하거나 또는 다른 사람 명의로 재산을 돌려놓을 수 있습니다.

그런데 가압류나, 가처분은 재산을 처분하거나 은닉하지 못하도록 하는 절차입니다. 하여 가압류, 가처분 신청을 하고 전세금반환청구소송을 하게 되면, 소송후 집주인이 돈을 돌려주지 않더라도 집주인의 재산에 경매를 진행해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

한편, 집주인이 잠수를 탄 상황에서 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야할 때에는 임차권등기명령을 신청을 해두는게 좋습니다.

과거에는 임차권등기명령도 지급명령처럼 집주인이 해당명령을 송달받아야 임차권등기 설정이 완료가 되었습니다. 그래서 이런 허점을 이용해 집주인들이 송달을 받지 않는 경우가 많았습니다.

하지만 지금은 법개정으로 집주인에게 고지가 되지 않아도 임차권등기가 가능해졌습니다. 그래서 보증금반환을 받지 못한후 이사를 가야할 때에는 임차권등기명령을 신청해보시길 바랍니다.