전세사기, 형사고소하고 싶다면? 

안녕하세요. 변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

전세사기를 당한 분들은 전세금을 되돌려 받기 위해 민사소송만 진행하는 경우가 많습니다.

그런데 제 블로그에 한번이라도 방문해 글을 읽어보신 분들이라면 아시겠지만, 전세사기의 경우에는 보증금반환소송만 해서는 보증금을 되돌려받을 가능성이 매우 낮습니다.

임대인이 처음부터 보증금을 돌려주지 않고 사기를 치겠다는 마음을 먹고 전세계약을 체결한 만큼, 보증금을 이미 다 써버렸거나, 또는 이미 잠적한 경우가 대부분이기 때문입니다.

거기다 민사소송은 재판기간이 짧게는 4개월 길면 1,2년이 걸릴 정도로 오랜 기간이 소요가 됩니다. 하여 이런 저런 핑계를 대며 재판에 불출석하거나 재산을 다른 사람에게 은닉, 처분해 버릴 가능성이 높습니다.

그래서 보증금반환소송에서 승소를 하더라도 전세보증금을 돌려받지 못하는 실익이 전혀 없는 상황에 처할 수 있습니다.

전세사기 형사고소, 반드시 진행해야 하는 이유는?

형사절차도 진행하게 되면 임대인이 잠적하더라도 수사기관에서 지명수배 등으로 압박할 수가 있습니다.

거기다 전세사기의 경우 사기죄로 형사고소를 할 수 있는데, 해당혐의는 중범죄에 해당돼 혐의가 인정되면 무려 10년 이하의 징역 또는 200만원 이하의 벌금형에 처해질 정도로 처벌수위가 꽤 높습니다.

더불어 사기죄는 사기로 인해 편취한 금액, 즉 범죄로 얻은 수익금액이 클수록 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률에 따라 가중하여 처벌을 받습니다.

이득액이 5억원이상이면 벌금형없이 무조건 징역 3년이상 처벌이 내려질뿐 아니라 10년 이하의 자격정지까지 따르는 데요.

하여 전세사기로 형사고소를 하게 되면 처벌받을 게 두려워 상대방이 합의제안을 하는 경우가 많습니다.

형량을 낮추는데 합의가 중요한 양형요소가 되기 때문인데요. 그래서 합의를 하는 과정에서 보증금을 일부 또는 전부를 변제받을 수 있습니다.

때문에 전세사기피해를 입었을때에는 형사고소를 진행하는 것이 좋습니다.

전세사기 형사고소, 무조건 진행할 수 있는 건 아닙니다.

흔히들 돈을 못받으면 무조건 사기죄로 형사고소를 할 수 있다 생각을 합니다.

그런데 형법 347조에 보면, ‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득함으로써 성립하는 죄’를 사기죄로 규정해 놓고 있습니다.

이것으로 볼 때 사기죄는 다음과 같은 성립요건이 충족해야 죄가 인정이 될 수 있지, 하나라도 충족하지 않으면 돈을 반환받지 못한 경우라도 사기죄가 성립되기가 어렵습니다.

1) 기망행위(거짓말로 속인 행위)가 있었는지 여부

2) 피해자에게 착오를 일으켜 재산피해를 입혔는지 여부

3) 재물 또는 재산상 이익을 얻었는지 여부

예를 들어 처음부터 보증금을 변제할 능력 또는 의사가 없음에도 돌려줄 것처럼 임차인을 속였다면 사기죄가 인정이 될 수 있습니다.

하지만 보증금 변제능력이 있음에도 불구하고 개인사정으로 돈이 돌려주지 못 했을시에는 사기죄에 해당이 되지 않습니다.

그러므로 사기죄로 형사고소하여 보증금을 돌려주지 않는 임대인에게 합당한 처벌을 받게 하고 하고 싶으시다면, 기망행위와 고의성을 입증할 수 있어야 합니다.

그렇지 않으면 사기죄로 형사고소를 하더라도 고소가 기각되거나 혐의없음 등으로 불송치결정을 받을 수 있습니다.

문제는 우리사법부가 증거재판주의를 채택하고 있어 금전적 피해를 입었다고 말이 아닌 객관적 증거로 피해사실을 입증해야 한다는 것입니다.

그런데 상대방이 처음부터 사기를 치려고 하는 마음으로 치밀하게 전세사기범죄를 준비해온 만큼, 그러한 증거를 수집하기가 쉽지 않습니다.

하여 전세사기로 형사고소를 진행할 때에는 전문변호사의 도움을 받는 것이 안전합니다.

특히나 사기범죄의 경우 타 형사사건보다도 성립요건이 인정되는 범위가 매우 엄격합니다. 때문에 나는 사기라 생각해도 우리법원은 사기가 아닌 단순 채무불이행으로 인정하는 경우가 의외로 많습니다.

그러므로 성립요건에 해당되지 않거나 증거가 부족하여 상대방이 풀려나는 일이 없도록 사전에 꼭 전문변호사의 조력을 받으시길 당부드립니다.

끝으로 한가지 당부를 드리자면, 전세사기를 당한 경우 패닉에 빠져 법적 대응을 늦게 하는 경우가 많습니다.

다만 형사절차는 시간이 지체될수록 상대방이 자금을 은닉할 가능성이 높습니다. 따라서 전세사기 피해사실을 안 즉시 법적 대응을 진행하시길 권유드립니다.