전세금반환, 신규세입자 구해줘야되는 경우 알려드립니다. 

안녕하세요. 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전세금반환 신규세입자 구해줘야 되는 경우와 안되는 경우에 대해 말씀드리고자 합니다.

전세보증금을 반환해 달라고 집주인에게 이야기할 때 신규세입자를 구해야 돌려준다고 하는 경우가 있는데요.

본래 전세계약기간이 만기가 되면 명도의무와 보증금 반환은 동시이행관계입니다. 따라서 신규세입자를 구하는 것은 집주인의 사정이지, 임차인과는 전혀 상관이 없습니다.

그렇기에 전세계약기간이 끝났음에도 집주인이 신규세입자를 이유로 전세금 반환을 차일미일 미룬다면 법적 절차를 통해 전세금을 반환 받으시면 됩니다.

전세보증금반환을 위한 법적 절차는 매번 말씀을 드렸다시피 보증금반환소송, 지급명령신청, 임차권등기명령신청 등을 통해 가능한데 보증금을 제대로, 확실하게 돌려받을려면 아무래도 보증금 반환청구소송을 진행하는게 유리합니다.

계약종료의사가 확실하게 전달이 되었다면 대부분 세입자가 승소를 하기에 소송후 보증금반환을 미루는 경우에 강제집행까지 할 수 있어, 아무래도 소송을 하는 것이 그 어떤 절차보다도 확실하게 보증금을 반환받는 방법이라고 할 수 있습니다.

하지만 소송 진행 후 평균 4개월에서 6개월이상이 걸리고, 추후 소송후 집주인에게 받을 수 있지만 소송비용도 세입자가 초반에 부담해야 하는 점이 있어 자신이 처한 상황에 맞춰 어떤 법적 절차를 진행해야 할지는 꼼꼼히 따져 선택할 것을 추천드립니다.

집주인이 전세금을 반환해 주지 않을 때 밟을 수 있는 법적 절차에 대해서는 아래 도움이 될만한 내용의 링크를 함께 첨부해 놓겠으니 궁금하신 분들이 있다면 아래 내용을 참고하시길 바랍니다.

그런데 전세금반환을 할 때 집주인의 말대로 신규세입자를 구해줘야 하는 경우도 있습니다. 그런 경우는 바로 계약을 중도에 해지하는 경우입니다.

신규세입자 구해줘야 전세금을 돌려받는 경우는,

현행 주택임대보호법에 의하면 원칙적으로 전세계약은 2년으로 규정이 되어 있습니다. 그래서 전세계약을 체결한후에는 2년 기간은 의무적으로 거주를 해야 합니다.

그럼에도 불구하고 전세계약이 종료가 되지 않은 기간 중에 계약을 중도해지했다면 세입자가 계약을 중도에 파기한 것이기에 계약만료시 동시이행으로 진행되는 보증금반환의무가 집주인에게 발생하지 않습니다.

때문에 전세계약기간이 끝나지 않았는데, 자신의 개인사정으로 인해 계약을 중도해지 할때에는 새로운 세입자를 구한후 보증금을 반환받을 수 밖에 없습니다.

하지만 예외적으로 전세계약 중도해지를 한 경우라도 신규세입자를 구해주지 않고 전세금을 받을 수 있는 방법이 있기는 합니다.

전세계약 중도해지했지만 문제없이 보증금반환이 가능한 경우

바로, 묵시적갱신과 계약갱신청구권을 한 경우입니다. 아시는 분들은 아시겠지만 모르는 분들을 위해 하나하나 풀어서 설명을 드리자면 우선 묵시적갱신은 집주인과 임차인 양쪽이 모두 다 전세계약이 끝날때까지 계약해지 통보의사를 밝히지 않으면 계약이 그대로 연장이 되는 제도입니다.

반면 계약갱신청구권은 개정된 임대차3법에 의해 1회에 한해 계약을 연장할 수 있도록 보장해 주는 제도입니다.

그런데 이 두 제도 모두 전세계약 2년을 한후 계약이 더 연장이 된 것이기에 원칙적으로 현행법에서 보장해놓은 전세계약 2년은 넘은 상태입니다.

따라서 묵시적 갱신과 계약갱신청구권으로 인해 전세계약이 연장이 된 경우에는 계약기간이 남았다고 할지라도 중도해직가 언제든 가능합니다.

이는 현행 주택임대차보호법에도 잘 명시가 되어 있는데요. 현행법 제6조의2 제1항에 보면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 되어 있습니다.

따라서 묵시적갱신과 계약갱신청구권으로 전세계약이 연장되었지만 계약 중도해지를 한 경우에는 신규세입자를 구해주지 않아도 집주인으로부터 전세금을 반환받을 수 있습니다.

다만 이때 주의할점이 묵시적갱신과 계약갱신청구권으로 계약중도해지를 할 때에는 계약해지 통보를 한날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 현행법에 규정이 되어 있습니다.

이로 인해 묵시적 갱신과 계약갱신청구권으로인해 계약중도해지 의사를 밝힌 3개월이 지난후에 보증금반환이 가능합니다.

지금까지 전세금반환시 신규세입자를 구해줘야 하는 경우와 구해주지 않아도 가능한 경우등을 자세히 알아보았는데요.

전세금이 억단위로 넘다보니 당장 이사를 나가야 하는 세입자 입장에서는 또는 대출로 전세계약을 한 경우에는 대출을 갚아야 하기에 집주인이 전세금을 돌려주지 않게 되면 막막할 수밖에 없습니다.

그런데 위의 내용을 보시면 아시겠지만 전세계약해지 통보의사를 밝혔다고 해도 보증금 반환이 되는 경우도 있지만 안되는 경우도 있습니다.

하지만 전세금반환을 받아야 하는 상황이라면 부동산전문변호사를 찾아가 자신의 경우가 어떤 경우에 해당이 되는지 법률자문을 먼저 받아보는게 빠르게 전세금을 반환받을 수 있는 지름길이라는 점을 꼭 기억해 주시길 바랍니다.