전세금, 중도해지시 반환받는 방법은? 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호​입니다.

오늘은 전세계약을 중도에 해지했을 경우 전세자금을 반환 받을 수 있는지에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

먼저 전세계약은 보통 2년을 계약 합니다. 2년이라는 시간은 길다면 긴 시간이다 보니 이 전세계약 기간을 다 못채우고 어쩔수 없이 이사를 가야 하는 경우가 생기기도 합니다.

원칙적으로라면 전세 계약서상에 특약사항으로 중도해지를 할 수 없다라는 문구가 있지 않는 한 전세 계약을 중도해지 할 수 있습니다. 또 임차인이 전세계약 중도해지를 요청하면 임대인은 이 요청을 거절하지 못합니다.

하지만 전세보증금은 보통 억 단위가 넘어가다 보니 임대인의 입장에서 갑자기 이렇게 큰 돈을 마련하기가 분명 어려울 것입니다. 그렇다 보니 전세계약 중도해지 시 보증금 반환을 이유로 문제가 발생하는 상황이 꽤나 발생 하는데요.

그렇지만 이번에 새롭게 개정된 임대차 3법을 보면 전세 계약 갱신청구권이 명시 되어 있습니다. 이로 인해 전세계약 기간은 원래 2년이지만 갱신청구권을 사용한다면 2년 더 연장이 가능하여 총 4년간 전세 계약을 하게 되는데요.

때문에 전세 계약 중도해지 시 최초 전세 계약기간 중 중도해지를 한건지, 아니면 전세 계약 갱신청구권을 사용 후에 중도해지를 한 것이지에 따라 보증금 반환 방법이 달라진다고 말씀 드릴 수 있겠습니다.

갱신청구권 사용하기 전 중도해지 한 경우

   

이 글을 보시는 분들도 아시다시피 법적으로 정해진 전세 계약 기간은 2년입니다. 그렇기에 그 기간을 모두 채우지 못하고 중도 계약 해지를 하는 경우는 임차인이 법적으로 정해진 계약기간을 모두 채우지 않고 중도에 계약을 해지 한 것입니다.

때문에 임차인이 중도에 전세 계약을 해지할 수는 있겠지만 임대인 입장에선 임차인이 중간에 해지를 하였기에 계약 만료 전에 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다. 이 말을 쉽게 말씀 드리자면 중도해지는 가능하나 보증금은 계약만기 날짜에 받을 수 있다는 말입니다.

이로 인해 전세 계약을 한 후 2년을 채우지 못하고 이사를 가야 하는 상황일 경우 전세보증금을 반환받으려면 새로운 임차인을 구해 보증금을 돌려받을 수 있는 방법 밖엔 없습니다.

게다가 임차인의 사정으로 법적으로 보장된 계약기간을 중도에 포기한 것이기 때문에 새로운 임차인을 구하는 중개 수수료 비용도 모두 임차인이 부담을 해야 합니다. 여기서 부동산전문변호사인 제가 드리는 사소한 팁으로는 최대한 많은 부동산에 전화 또는 돌아다니며 내놓은 것이 보증금을 빠르게 반환받을 확률이 높아집니다.

또한 중개 수수료를 더 준다고 부동산에 이야기해 두면 부동산이 내 주택 위주로 우선적으로 보여주기 때문에 보증금을 빠르게 반환받을 수 있으니 이 또한 보증금을 빨리 반환 받기 위해선 좋은 방법 중 하나입니다.

갱신청구권 사용 후 중도해지를 한 경우

   

최초 2년이라는 전세 계약이 만료된 후 전세 계약 갱신청구권을 사용해 2년 더 전세 계약을 연장을 했을 때에는 적법하게 전세 계약 중도해지가 가능합니다.

이번에 새롭게 개정된 주택임대차보호법에 따르면 갱신청구권에 의해 갱신된 임대차의 해지에 있어서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 그에 대한 효력은 3개월이 지나면 발생하도록 한다. 라고 명시되어 있습니다.

그래서 묵시적 갱신이나 계약 갱신청구권으로 인해 2년 더 전세 계약을 연장한 후 피치 못하게 그 기간을 다 채우지 못하고 나가야 하는 상황일 때에는 언제든지 계약 해지 의사를 밝힌 후 3개월 안에 보증금을 돌려받고 나갈 수 있습니다.

그렇기에 전세 묵시적 갱신 이후 중도 계약 해지 통보를 한 후 3개월이 지났음에도 임대인이 보증금 반환을 해주지 않을 시에는 법적인 절차를 통해서 보증금을 반환받아야 합니다.

보증금을 반환받는 방법 중에는 무조건 보증금 반환 소송과 같은 민사소송만 있는 게 아닙니다. 다른 방법으로는 내용증명, 지급명령, 임차권등기 명령 등을 통해서도 보증금 반환이 가능합니다. 이런 방식이 어떤 건지에 대해 간단히 설명드리자면 내용증명은 법적 강제성은 없으나 임대인에게 심리적 압박을 주어 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

하지만 지급명령의 경우 민사소송의 간이절차로 이해하시면 되는데, 이 방법은 소송보다 기간과 비용이 적게 들어 빠르게 보증금 반환을 받고 싶을 때 진행해 볼 만한 제도입니다. 다만 지급명령은 임대인의 인적 사항이나 주소를 모르면 신청을 했을 때 기각될 가능성이 있습니다.

그리고 임차권등기 명령은 이사를 불가피하게 가야 할 때 활용해 볼 만한 제도로 이사를 가서 다른 집으로 전입신고를 하더라도 임차권등기 명령 신청을 해두면 기존 집에 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 될 수 있습니다.

다만 이러한 경우 주의할 점이 있는데, 임차권등기 명령을 신청한 결과가 등기부등본에 기재가 되어 있을때 효력이 인정되는 만큼, 임차권등기 명령 신청만 하고 바로 이사를 나가면 절대 안 된다는 점 꼭 알아 두시길 바랍니다.

오늘은 전세 계약 중도해지 시에 보증금 반환받는 방법에 대하여 말씀 드렸는데요. 앞에서 말씀 드리긴 했지만 중도해지는 최초 계약 중 해지인지 계약 갱신청구 이후 중도해지를 하는 건지에 따라 반환받는 법, 대응하는 법이 달라질 수 있습니다.

따라서 현재 이러한 법적 분쟁에 시달리고 계시다면 반드시 전문변호사와의 상담을 통해 자문을 구하고 자신은 어떤 상황에 처해 있는지 면밀하게 확인 후 철저하게 대응 하시길 적극 권장 드리겠습니다.