명도소송 준비중이라면 꼭 읽어보십시오 

안녕하세요. 법무법인강남, 김상윤변호사입니다.

최근 부동산 임대보증금 미반환 사례만큼 계약기간만료에도 불구하고 이유없이 임대인의 연락을 받지 않거나 퇴거를 하지 않아 고민하는 집주인 역시 늘어나고 있다고 합니다.

이렇게 세입자가 불법점유를 하고 있을 때 할 수 있는게 바로 명도소송인데요. 용어가 생소한 분들을 위해 개념부터 간단히 설명을 드리자면 명도소송은 계약이 끝나거나 해지됐음에도 불구하고 임대건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 집주인이 제기하는 소송입니다.

명도소송의 경우 임대차계약이 정당하게 해지되었음에도 세입자가 나가지 않을 때 내보내기 위해 임대인들이 진행할 수 있는 법적 절차라서, 명도소송을 진행하려면 우선 임대차 계약이 정당하게 해지되어야 진행을 할 수 있습니다.

물론 계약기간이 남아있더라도 정당한 사유가 있으면 계약해지를 할 수 있어 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있습니다.

현행법에 의하면 세입자가 임대료를 미납하거나 연체한 경우일 때 가능합니다.주택은 2회이상, 상가라면 3회이상 임대료를 미납 또는 연체했을대 계약해지가 가능합니다.

이때 반드시 연속적으로 미납, 연체를 할 필요없이 임대기간동안 미납, 연체횟수가 주택은 2회, 상가는 3회면 가능합니다.

그 외에도 세입자의 잘못으로 부동산이 파손되거나 제3자에게 무단으로 전대할 경우에 계약해지를 할 수 있습니다.

이런 정당한 계약해지사유가 있을 때 명도소송을 청구하게 되면 세입자를 내보낼 수 있는데요. 다만 명도소송을 하기전에 반드시 해 둬야 할 것이 있습니다. 바로 점유이전금지가처분신청입니다.

명도소송전, 점유이전금지가처분신청 해 둬야 하는 까닭

   

앞서 명도소송을 청구하기 전에 곡 부동산점유이전금지가처분 신청을 해 둬야 한다고 말씀을 드렸습니다.

그 이유는 명소소송은 민사소송입니다. 그래서 적게는 2,3개월이 걸리지만 많게는 2,3년까지 소송기간이 걸리는 단점이 있습니다.

그런데 흔하지 않지만 간혹 명도소송을 진행하는 중간에 세입자가 다른 제 3자에게 건물을 이전하는 경우가 있습니다.

그렇게 되면 명도소송에서 승소 판결문을 받았다고 할지라도 명도소송 판결문에 명시된 피고측은 세입자입니다. 그래서 세입자가 아닌 다른 사람이 점유하고 있을 때에는 명도소송에서 받은 판결문이 적용이 되지 않습니다.

때문에 이같은 상황을 방지하기 위해서 명도소송전에 상대방이 점유를 변경하지 못하도록 점유이전금지가처분을 해 둬야 하는 것입니다.

점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로. 명도소송을 진행할 때 임차인이 다른 사람에게 전대(임대)하는 것을 금지하는 가처분을 의미합니다. 이러한 이유로 명도소송중 다른 사람에게 무단 전대를 하지 못하도록 점유이전금지가저분신청을 해 둘 필요가 있는 것입니다.

명도소송전 필수적으로 챙겨둬야 할 서류도 있습니다!

   

민사소송은 변론주의가 원칙입니다. 변론주의라 함은 소송자료의 수집, 제출 책임은 당사자에게 있고, 당사자가 수집하여 변론에 제출한 소송자료만을 가지고 판단한다는 의미입니다.

이는 민사소송의 경우 개인적인 이익 내지 사권의 분쟁을 해결하는 절차이다보니 법원이 그것에 대해 직접적인 이해관계가 없기 때문에 당사자들이 제출한 증거나 사실만으로 판단을 하기 위함입니다.

따라서 명도소송을 제기할려면 명도의 다탕성을 입증할 수 있는 증거나 서류를 잘 준비해야 합니다. 그렇지않으면 소송에서 승소를 장담할 수 없기 때문입니다.

그럼 어떤 서류들을 준비해야 할까요? 각개인이 처한 상황에 따라 서류는 달라질 수 있으나, 통상적으로 준비하는 서류를 보게 되면 임대차계약서, 해지통보증거서류, 등기부등본 등이 있습니다.

앞서도 간단히 말씀드리긴했지만 명도소송은 불법적으로 점유한 세입자를 내보내는 것입니다. 그래서 계약기간이 끝났음에도 불법적으로 점유하고 있다는 내용을 입증하는 자료가 필요하기에, 계약만료일이 적힌 또는 기타 사유로 해지가 된 것을 증명할 수 있는 임대차계약서가 반드시 있어야 합니다.

특히 세입자를 내보내기 위해 명도소송을 청구할려면 우선적으로 임대차계약이 적법하게 해지가 되어야 합니다. 현행법은 세입자의 권리를 보호하고 있기에 아무리 세입자가 불법점유를 하더라도 내마음대로 세입자를 내보낼 수 없게 되어 있기 때문입니다.

따라서 임대차계약이 종료되었거나, 합당한 이유로 인해 계약해지를 한다는 내용을 미리 해야 합니다. 그리고 명도소송을 할 때에는 그러한 사실을 입증할 수 있는 서류가 필요합니다.

임대차계약해지는 구두든 문자,전화든 뭐든 상관없지만, 확실하게 증거서류로 남기기 위해선 내용증명을 발송하는게 좋습니다. 내용증명은 법적 강제성이 없기는 하나 소송시 충분히 증거자료로 활용을 할 수 있기 때문입니다. 그래서 이를 염두에 두고 내용증명으로 계약해지통보의사를 밝히는 것이 바람직합니다.

지금까지 명도소송을 하기전에 꼭 챙겨야 하는 것들에 대해서 알려드렸는데요. 명도소송은 소송자체는 그리 까다롭지 않은 편입니다.

다만 소송 제기하기 전 반드시 고려해야 하는 문제들이 있기 때문에 이점을 해 두지 않으면 소송중 손해를 볼 수 잇습니다. 따라서 명도소송을 준비중이라면 소송을 제기하기전 빈틈없이 준비한후 소송을 진행하시길 권유드리고 싶습니다.