임대차전문변호사의 깡통전세사기 대응법 

안녕하세요. 임대차전문변호사 임영호입니다. 

지금 이 글을 읽고 계신다면 현재 깡통전세사기를 당했거나 또는 직면한 분들로 보증금 회수를 위해 어떻게 대처해야 하는지 그 대응방법을 찾고 계신 상황이실 것 같은데요. 저 역시 대한변호사협회 부동산전문변호사로서 여러분과 비슷한 상황에 처한 분들을 많이 만나왔기에, 그 분노가 얼마나 극심한지 충분히 이해가 되는데요.

단도직입적으로 말씀드리겠습니다. 깡통전세사기 사건에 휘말린 경우에는 하루라도 빨리 법적 조치를 취하는 것이 좋습니다. 워낙 조직적으로 치밀하게 계획해 사기가 벌어지다보니 조금이라도 대응이 늦게 되면 상대방은 이미 잠적해 버린 상태여서, 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

그러니, 깡통전세사기를 당하셨다면 가급적이면 빨리 움직이시길 바랍니다

깡통전세사기 당한 경우, 가장 먼저 해봐야할 것

깡통전세사기를 당한 분들이 가장 원하는 것은 보증금을 돌려받는 것입니다. 그렇다보니 대부분은 보증금반환소송을 진행하려고 합니다. 물론 보증금 반환소송은 돌려받지 못한 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 확실한 방법이기는 합니다.

다만 보증금반환소송은 소송의 특성상 상대방에게 변제할 능력이 없으면 승소를 하더라도 보증금회수가 어렵습니다. 그런데 깡통전세의 경우 임대인이 보증금을 지급한 재산이 충분치 않은 경우가 많습니다. 거기다 처음부터 작정하고 사기행위를 벌인만큼, 이미 재산을 다른 사람에게 빼돌리거나 또는 은닉해 둔 경우일 수도 있습니다. 때문에 보증금반환소송을 하더라도 보증금을 모두 회수하기 힘들 수 있습니다.

그러므로 깡통전세사기 피해를 당했을 때에는 보증금반환소송과 함께 사기죄로 형사고소를 함께 진행하는게 좋습니다. 사기죄는 상대방이 처음부터 속여 금전적 이득을 취할 의도가 있었다면 성립이 되는 범죄로 혐의가 인정되면 무려 10년이하의 징역 또는 1000만원이하의 벌금형에 처해질 수 있는 중범죄에 해당이 됩니다. 게다가 사기죄는 취득한 금액에 따라 특정경제범죄자중처벌법이 적용돼 사기로 인해 취득한 금액이 클수록 가중하여 처벌을 받습니다.

이처럼 처벌이 무겁다보니, 사기죄로 형사고소를 하게 되면 처벌을 낮추기 위해 합의를 요청하는 경우가 많습니다. 그래서 보증금반환소송을 하기전에 먼저 사기죄로 형사고소를 하는 것이 좋은데요. 다만 사기죄로 처벌을 하기 위해선 기망행위와 고의성을 있었음을 입증해야 합니다. 그래서 사기죄로 형사고소를 준비하고자 하신다면, 범죄사실을 입증할 수 있는 객관적 증거자료를 모으시길 바랍니다.

공인중개사가 깡통전세위험 안 알렸다면?

만일, 임대인에게 문제가 있음에도 불구하고 의도적으로 전세계약을 하게 만들었다면? 공인중개사에게 손해배상청구를 하여 피해를 보상받을 수 있습니다. 왜냐하면 공인중개사법에 의하면 공인중개사에겐 중개대상을 제대로 확인하고 설명을 해 줘야 할 의무가 있다고 명시가 되어 있기 때문인데요.

심지어 부동산 중개사고가 발생했을 때에는 공인중개사협회도 공동배상의 책임을 집니다. 따라서 전세계약 당시 이른바 깡통전세였음에도 불구하고 공인중개사가 중개대상물 설명서에 이런 내용을 전혀 기재하지 않았거나, 알리지 않았다면 공인중개사와 공인중개사협회를 대상으로 책임을 물을 수 있습니다.

다만 이때 주의할점이 무조건 공인중개사나 그 협회에 책임을 물을 수 있는게 아니라 고의 또는 과실이 있을때에만 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 그렇기에 공인중개사의 고의 또는 과실을 입증할 수 있는 객관적 증거를 모아 손해배상청구소송을 제기하시길 바랍니다.

지금까지 깡통전세를 당했을 때 진행해볼 수 있는 방법에 대해서 알려드렸는데요. 깡통전세사기를 당한 상황이 어떤 상황이냐에 따라 대처방법은 달라질 수 있습니다. 예컨대 집주인이 돈을 다른 곳으로 빼돌릴 가능성이 보인다면, 법적 절차를 제기하기 전에 가압류와 가처분 신청으로 대처를 하는게 좋습니다.

반면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야할 때에는 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지한 후 이사를 가는게 바람직합니다. 

이처럼 자신의 상황에 맞춰 대처를 해야 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다. 그러니 깡통전세사기 피해를 입었을 때에는 우선적으로 상황을 객관적으로 판단해 대응전략을 마련하시길 바랍니다.