세입자 월세 연체, 이렇게 대응하십시오 

안녕하세요. 대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호입니다.

월세계약을 맺으면 한달에 한번 정해진 월세를 내야 합니다. 하지만 생각보다 월세를 내지 않고 연체를 하는 사람이 많습니다.

한달에서 두달 정도는 그럴수 있다 생각해 기다리지만 이것이 반복되게 되면 임대인 입장에서도 난감할 수 밖에 없는데요. 그런데 또 생각보다 많은 임대인이 세입자가 월세를 연체했을때 어떻게 대처를 하면 좋은지 잘 모르는 분들이 많습니다.

이에 오늘은 세입자가 월세를 연체했을 때 임대인이 할 수 있는 방법에 대해서 알려드리는 시간을 가져보고자 합니다.

우선 임대차보호법에 의하면 세입자의 월세미납은 계약해지사유에 해당이 된다고 명시돼 있습니다. 주택의 경우 2회이고, 상가의 경우에는 3회 월세를 미납하게 되면 해지가 가능합니다.

설령 임대차계약기간이 남아 있더라도 월세연체는 계약해지사유에 해당돼 계약해지를 할 수가 있습니다.

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세입자월세연체, 명도소송 통해 내보낼 수 있습니다.

명도소송이란 계약이 해지됐음에도 임차물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 임대인이 임차물을 돌려받기 위해 제기하는 소송을 의미합니다. 쉽게 말해 세입자에게 귀책사유가 있을때에 제기하는 소송이라 할 수있습니다.

예컨대 임대차기간이 만료가 되었음에도 나가지 않거나 또는 불법적으로 점유하고 있을 때, 그리고 오늘 설명드리는 주제인 월세를 연체하여 계약해지가 되었을 때 진행할 수 있습니다.

다만 명도소송은 길면 21개월, 짧으면 2개월의 소송기간이 소요가 될 정도로 평균 4개월 정도의 소송기간이 걸립니다. 그래서 명도소송을 곧바로 진행하기 보다는 내용증명을 발송해 세입자에게 심리적인 압박을 주는 것이 좋습니다.

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명도소송보다 내용증명부터 먼저 보내세요!

사실 내용증명은 법적인 강제성은 없습니다. 이 말은 곧 내용증명을 보내도 세입자가 반드시 집을 비워줘야 하는 것은 아니라는 것입니다.

그래서 세입자가 월세를 연체했을 때 내용증명보단 명도소송을 통해 먼저 떠올리는 경우가 많습니다,

하지만 법적 강제성은 없더라도 내용증명을 받아보게 되면 심리적 압박을 느껴 임대인이 바라는대로 집을 비워줄 가능성이 있습니다.

왜냐하면 내용증명을 작성할 때 월세연체로 인해 계약해지가 되었다는 점과 함께 집을 비워주지 않으면 민형사상 법적 조치를 취할 것이라는 경고의 문구를 담아 보냅니다.

그렇다보니 자칫 잘못하면 소송으로 이어질 수 있다는 불안감에 임대인의 뜻대로 움직일 가능성이 높은 것입니다.

따라서 세입자가 월세를 연체했다면 일단 내용증명부터 먼저 발송해 보시길 권해드립니다.

명도소송, 어쩔 수 없이 해야한다면 이것은 꼭 주의하세요!

가급적이면 내용증명을 발송해 해결되면 좋지만 내용증명을 발송해도 불구하고 세입자가 나몰라라 하는 경우도 있습니다. 이럴 경우에는 앞서 언급드린 대로 명도소송을 통해 세입자를 내보내야 합니다.

다만 아무리 명도소송이 세입자의 유책사유로 인해 제기하는 소송이여서 임대인에게 유리하다고 해도, 모든 소송이 그렇듯 소송에서 이기기 위해서는 객관적인 증거가 있어야 합니다.

때문에 명도소송을 고려하신다면 ①월세체납으로 계약해지가 되었다는 사실과 ②계약해지통보를 했다는 사실을 입증할 증거를 반드시 확보해 두시길 바랍니다.

특히 명도소송을 준비하는 임대인이 범하는 흔한 실수중에 하나가 바로 계약해지통보의사를 하지 않는 것인데요.

부동산관련 소송은 임대차계약이 종료가 되어야 진행을 할 수 있습니다. 그래서 월세연체가 계약해지사유가 되지만 계약해지의사를 세입자에게 직접 통보하지 않으면 명도소송을 제기할 수가 없습니다.

그러니 명도소송을 하고자 하신다면 월세연체로 인해 계약을 해지하겠다는 의사를 꼭 세입자에게 통보하시길 바랍니다.

덧붙여 한가지 더 당부드리자면 명도소송전에 점유이전금지가처분도 꼭 신청하셔야 한다는 것입니다. 앞에서 간단히 말씀드렸지만 명도소송은 판결문을 받기까지 상당한 시간이 걸립니다.

그래서 세입자가 소송중간에 다른 사람에게 부동산을 이전하는 행위를 막을 수 있는 부동산점유이전금지가처분을 반드시 해둘 필요가 있습니다.

왜냐하면 제3자에게 부동산이 이전되면 부동산을 점유하고 있는 제3자는 소송의 당사자가 아니기에 소송에서 이겨도 판결문을 사용할 수가 없기 때문입니다.

그러니 월세연체 세입자가 명도소송을 진행하는 동안 부동산 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하려는 위험을 방지하기 위해 이를 필수적으로 진행하시길 바랍니다.