전세만기 도래하는데 집주인이 잠수중이라면? 

대한변호사협회 부동산전문 임영호변호사입니다.

최근 전세사기는 물론이고 역전세난으로 인해 전세를 꺼리는 세입자들이 늘어나면서, 전세만기 전에 계약연장 의사가 없음을 밝혔음에도 불구하고 새로운 세입자가 나타나지 않아 집주인이 돌려줄 돈이 없다고 하는 경우가 많습니다.

지금 이 글을 읽으신 분들은 아마 전세만기가 도래하는데 집주인이 연락을 피하거나 또는 돈을 못 돌려주겠다고 하는 경우일텐데요. 이때 제대로 대처하지 않는다면 내가 받아야 하는 마땅한 돈임에도 불구하고 반환받지 못할 수도 있습니다. 특히 이사 가시는 곳에 계약금까지 걸어 놓은 상태라면 계약금까지 날릴 수가 있습니다.

그래서 오늘은 전세만기가 도래하는데도 불구하고 집주인이 연락을 피할 때 전세금을 반환받기 위해 미리 취할 수 있는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

내용증명부터 먼저 진행해보세요!

흔히 보증금 반환을 받지 못했을 때 전세보증반환소송을 해야한다고 생각 하시는 분들이 많은데요. 물론 전세보증금반환소송을 하면 가장 깔끔하게 집주인으로부터 전세보증금을 반환받을 수 있기는 합니다. 하지만 소송의 경우 상당한 시간과 비용이 듭니다. 때문에 전세보증금을 돌려주지 않을 때 소송부터 먼저 진행하기보다는 내용증명을 먼저 발송하는 것을 추천드립니다.

내용증명은 사실 그 자체만으로는 법적 효력이 없습니다. 그래서 발송했다고 해서 전세만기시 보증금을 무조건 반환받을 수 있는 건 아닙니다. 그럼에도 내용증명을 먼저 발송해야 하는 이유는 먼저 계약해지통보의사의 목적 때문입니다. 아시는 분은 아시겠지만 묵시적 갱신이 되면 임대차 기간이 자동 연장되어 전세보증금반환청구를 할 수 없습니다.

따라서 임차인은 전세계약 만기가 도래하기전 6개월 전에서부터 최소 2개월 전까지는 계약갱신거절의 통지를 임대인에게 해 두어야 합니다. 이 통지는 전화나, 구두 등으로 해도 되지만 추후 소송을 진행할 때 증거자료로 활용을 할 수 있어 내용증명으로 해 두는게 좋습니다.

또한 내용증명을 발송할 때에는 전세계약기간이 만기되었을시 보증금을 반환해 주지 않으면 민형사상의 법적조치를 취할 거라는 경고의 내용을 써서 보내는데요. 이 내용으로 인해 집주인은 심리적 압박을 느낄 수 있습니다. 그래서 연락을 피하던 집주인이 전세만기가 도래했을 때 보증금을 반환해주는 등 사건이 조기에 해결될 수가 있습니다.

내용증명이 효과가 없다면?

내용증명을 발송했음에도 불구하고 집주인이 연락을 피하고 전세보증금을 반환하지 않는 경우도 있는데요. 이럴 때에는 소송전에 지급명령신청 절차를 밟아볼 수 있습니다. 지급명령신청은 소송처럼 법원에 출석하지 않고, 서류만 제출하여 임대인에게 전세금 반환을 요구할 수 있는 제도입니다.

소송의 10분의 1 정도의 비용만 드는데다 법원에 신청하면 별다른 문제가 없는한 1~2개월이면 결정문을 받아볼 수 있습니다. 그런데 이때 받은 결정문은 소송을 해서 받은 결정문과 마찬가지로, 강제집행권원을 가지게 됩니다. 강제집행권원이란, 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 집주인의 재산이나 부동산에 강제경매절차를 통해 보증금을 반환받을 수 있는 방법입니다.

물론 임대인이 지급명령신청결정문을 받은 후 2주 이내에 이의신청을 하게 되면 지급명령신청 결과와 상관없이 소송을 진행해야 합니다. 또한 법원에서 제출한 서류만을 심리하여 결과를 내리다보니 집주인의 집주소나 인적사항을 모르면 신청 자체가 되지 않는 단점이 있기는 합니다.

그러나 소송보다는 시간적인 부분에 있어서나 비용적인 부분에서 있어서 훨씬 저렴하고 단축이 되기에 보증금 반환을 위해서 소송을 진행하기보다는 먼저 지급명령을 신청해 보시는 것을 권유드리고 싶습니다.

한편, 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야하는 사정이 있을 경우에는 이사를 가기 전에 주택소재 관할법원에 임차권등기명령을 신청 한 후 등기부등본에 임차권등기가 된 것을 확인한 후 가시는 것이 좋습니다. 임차권등기명령신청은 기존집에 대한 대항력을 그대로 유지해 주기 때문에, 전세만기 도래후 보증금을 반환받지 못하고 이사를 가더라도 보증금을 반환받을 우선변제권이 그대로 유지가 됩니다.

따라서 전세보증금 반환받지 못한채 이사를 가야한다면 꼭 임차권등기명령을 신청하시길 바랍니다. 다만 임차권등기명령은 등기에 기재가 되어야 효력이 발행하므로 신청후 바로 이사를 나가서는 절대 안되고, 등기부상에 임차권이 등기됐는지 확인한 후 이사를 가시길 바랍니다.

지금까지 전세만기도래가 되었을 때 전세보증금을 반환받기 위해 취할 후 잇는 방법에 대해 알려드렸는데요. 법률전문가 없이 혼자서 준비하다보면 법적 절차를 잘 몰라 실수를 하는 경우도 종종 있습니다. 그렇게 되면 상황이 더 불리해질 수가 있습니다.

따라서, 이러한 분쟁이 발생해 법적 절차를 밟아야 한다면 먼저 전문변호사와 상담부터 진행해 보실 것을 권유드리고 싶습니다. 그렇게 되면 소송을 하지 않더라도 전세만기 도래시 보증금을 반환받는데 훨씬 도움이 될 수 있을 것입니다.