전세금 돌려받기, 지급명령신청VS반환소송 

안녕하세요. 법무법인강남, 김상윤변호사입니다.

아시는 분은 아시겠지만 전세계약이 종료되었음에도 불구하고 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보증금을 돌려받기 위해 할 수 있는 법적절차로 지급명령신청과 반환소송이 있습니다.

지급명령신청과 반환소송은 집행권원에 대한 효력이 발생하기에 대항력을 그대로 유지하는 임대차등기명령과 달리 실질적으로 전세보증금을 돌려받기에 좋습니다. 그래서 보증금을 반환받지 못했을 때 대부분의 세입자들이 고려하는 법적 절차인데요.

다만 비슷해 보여도 지급명령신청과 반환소송은 차이점이 명백히 존재합니다. 그래서 오늘은 전세보증금을 돌려받기 위해 지급명령을 하는게 나을지, 아니면 반환소송을 하는게 나을지 알려드리는 시간을 가져볼까 합니다.

전세보증금반환, 지급명령신청이 편하긴 합니다.

솔직히 반환소송은 소송기간도 길게 걸려 전세보증금을 돌려받지 못했을때에는 가장 우선적으로 지급명령신청을 해보라고 말씀을 드리고 싶습니다.

보증금반환소송과 달리 지급명령신청은 신청후 1~2개월 이면 결과를 받아볼 수 있습니다. 거기에 지급명령을 신청할 때 들어가는 비용 역시 소송에 비해 적게 들어갑니다.

이렇게 지급명령신청은 소송절차보다 간이, 신속, 저렴한데 비해 소송의 간이절차라 할 정도로 소송에서 확정판결을 받은 동일한 효력이 있습니다. 즉 다시말해 반환청구소송을 한 것과같은 집행권원의 취득이 가능하다는 것입니다.

이해를 돕기 위해 더 간단히 설명을 드리자면 보증금반환을 받지 못해 법원에 지급명령을 신청하게 되면 법원에서 심리 후 결정문을 보내줍니다. 그런데 이러한 결정문을 받게 되면 소송과 마찬가지로 집행권원이 존재합니다. ​즉 전세보증금 반환을 위해 집주인의 재산에 대해 바로 강제집행을 할 수 있다는 말입니다.

이러한 점 때문에 전세보증금반환소송보다는 지급명령신청을 통해 전세보증금을 돌려받을려고 하는 세입자분들이 많은데요.

하지만 지급명령신청이 소송보다 간편하게 보증금 반환이 가능하다고 해서 무조건 신청을 할 수 있는 것은 아닙니다.

지급명령신청, 할 수 있는 경우가 정해져 있습니다.

우선 지급명령신청은 공시송달이 불가능합니다. 공시송달이란 상대방의 주소를 알지 못할 경우 법원 게시판에 게시하는 송달방식을 뜻합니다.

그런데 문제는 이러한 공시송달제도를 소송은 이용할 수 있어도 지급명령은 소송의 간이절차이다보니 이용이 불가능하다는 것입니다.

따라서 지급명령신청은 상대방의 인적사항을 정확히 있어야 신청을 할 수 있지, 어디에 사는지도 모른다면 신청을 해도 기각이 될 수 있습니다.

그 다음으로 지급명령신청은 불복절차가 있습니다. 현행법에 따르면 지급명령신청 결정문을 받은 날로부터 14일이내 이의신청을 할 수 있다고 명시가 되어 있습니다.

그런데 문제는 이렇게 이의신청을 하게 되면 지급명령신청을 하여 결과를 받았더라도 보안소송이 진행이 됩니다.

따라서 전세보증금을 둘러싸고 집주인과 다툼이 없을때에는 지급명령신청후 불복하게 되면 본안소송을 진행해야 하는 것을 집주인도 알기에 지급명령신청 결정문을 받으면 대부분 보증금을 반환해 줍니다.

반면 세입자와 보증금 반환을 둘러싸고 다툼이 있었다면 소송도 불사하겠다는 생각을 가질 여지가 높기에, 지급명령신청은 집주인이 이의를 제기하지 않을 것이 예상이 되는 경우에 신청을 하는 것이 낫습니다.

그렇지 않으면 지급명령신청을 하더라도 결국은 본안소송을 진행이 될 수 있기에 시간만 더 허비가 될뿐입니다. 이에 집주인의 인적사항을 제대로 지급명령정본을 송달하기 어렵거나, 또는 이의제기를 할 가능성이 높은 경우에는 처음부터 보증금반환소송을 하는 걸 추천드립니다.

물론 소송의 경우 평균적으로 6개월 정도 소송시간이 걸리기는 합니다. 다만 소송의 경우에는 계약종료일 6개월 전에서 최소 2개월 전에 계약해지를 확실하게 통보했다면 세입자가 승소할 가능성이 높습니다.

따라서 시간이 걸리기는 하나, 가장 확실하게 보증금반환을 받을 수 있는 방법이기는 합니다.

특히 대출을 받아 전세보증금을 낸 경우에는 소송을 통해 집주인에게 지연이자까지 청구를 할 수 있기에 전세보증금을 돌려받지 못해 입게 된 재산상 피해에 대한 손해를 보상받을 수 있습니다. 그러니 시간이 걸리더라도 확실하게 전세보증금을 돌려받고 싶다면 지급명령신청보다는 보증금반환소송을 우선적으로 진행하는 게 낫습니다.

지금까지 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 지급명령신청은 어떤게 하는게 좋고, 전세보증금반환청구소송은 어떤때 하는게 좋은지 알아보는 시간을 가졌는데요. 일반인이 생각하는 것과 달리 법률적인 부분이라 어떤 절차를 밟아야 하는지 정확히 파악하기가 쉽지 않습니다.

따라서 지급명령신청을 진행할지, 전세보증금반환소송을 진행하지 여부에 대해서 전문변호사와 상담을 통해 결정을 하는 것이 현명합니다.

소송과 비교하여 시간이나 금액이 크지 않지만 지급명령신청 역시 법적 절차이기에 검토해야 할 부분이 많습니다. 그래서 정확한 상담 후에 진행하는 것이 바람직할 것입니다.