전세보증금 일부반환, 대응방법은? 

안녕하세요. 법무법인강남, 김상윤변호사입니다.

전세계약이 끝났다고 계약해지 통보를 했는데, 집주인이 돈이 없다고 전세보증금 중 일부만 반환만 주겠다고 합니다. 이럴 경우 어떻게 하면 좋을까요?

최근 역전세가 늘어나면서 일부 보증금만 반환해주겠다고 하는 사례도 적지않습니다. 이럴 경우 전세 계약 후 당장 이사를 가야 하는 세입자 입장에서는 혹시라도 전세금을 돌려받지 못하는 것이 아닌가 하고 마음을 졸일 수 밖에 없는데요.

그런데 이럴 경우에도 보증금을 아예 주지 않은 경우와 마찬가지로 일부를 받았다고 해도 법적절차를 통해 받아낼 수 있습니다.

그래서 오늘은 전세보증금 일부만 반환 받았을 때 보증금을 돌려받기 위해 세입자가 취할 수 있는 방법에 대해서 자세히 말씀 드리는 시간을 가져볼까 합니다.

전세보증반환소송으로 받아낼 수 있습니다.

많은 분들이 아시듯이 보증금 미반환된 경우에는 보증금반환소송을 하는 것이 가장 확실한 방법이기는 합니다. 그런데 간혹 보증금을 아예 받지 못하는 경우에만 할 수 있다고 생각을 하시는 분들이 계시는데요.

아시겠지만 현행법에 따르면 계약기간이 정당하게 만료하게 되면 임대인은 보증금 반환 의무가 발생하고 임차인은 보증금을 반환 받음과 동시에 부동산을 인도할 의무가 있습니다.

따라서 전세금 전부를 받지 못할 경우뿐만 아니라 일부를 받지 못한 경우에도 전세계약 만료 후 전세금을 돌려줘야 하는 의무가 있음에도 이를 어긴 것이 되기 때문에 반환소송을 통해 보증금을 받아낼 수 있습니다.

다만 보증금 반환소송을 하게 되면 평균적으로 4개월 이상의 시간이 소용됩니다. 거기에 승소하게 되면 추후 임대인에게 변호사비용을 비롯하여 전세보증금 지연이자를 받아낼 수 있지만 어째든 소송을 진행하려면 변호사비용 등을 부담해야 합니다.

그래서 소송을 하자니 그 비용이나 소요 시간이 과다하여 큰 부담과 번거로움으로 다가오시는 분들은 아래 절차를 신청해보는 걸 추천드립니다.

지급명령신청으로도 보증금 반환 가능합니다.

소송이 부담스러운 분들은 지급명령신청을 해보는 걸 추천드립니다. 매번 설명을 드렸었는데, 소송의 간이절차로 쉽게 말해 독촉절차라 이해하시면 됩니다.

전세보증금을 돌려받지 못해 많은분들이 지급명령신청을 해봐서 제도에 대해서 알고 계시는 분들이 많은데, 아직까지 정확히 모르는 분들을 위해 개념부터 설명을 드리고자 합니다.

지급명령신청은 금전 또는 동일한 종류의 것으로 대체될 수 있는 대체물이나 유가증권의 지급을 목적으로 하는 채권자의 청구에 대해 이유가 있다고 인정되면 변론을 거치지 않고 채무자에게 일정한 급부를 명하는 재판을 말한다고 민법에 규정이 되어 있습니다. (민사소송법 제462조)

즉 쉽게 말해 소송절차보다 간이·신속·저렴하게 집행권원을 취득하도록 하기 위한 특별소송절차입니다.

무엇보다 지급명령신청인 임대인의 동의가 없더라도 세입자 혼자 법원에 신청하면 되는데다, 소송처럼 법원에 출석할 필요도 전혀 없습니다.

다만 이렇게 간편한 절차라도 몇가지 주의를 해야 하는데요. 먼저 임대인의 주소와 인적사항을 알고 있어야 신청이 가능합니다. 거기에 상대방이 결정문을 받은후 14일이내에 이의신청을 하게 되면 지급명령신청이 기각이 됩니다.

따라서 인적사항을 모르거나 임대인이 이의신청을 할 여지가 높다면 지급명령보다는 다른 방법을 모색하는게 더 현명할 수 있습니다.

소송을 하든, 지급명령을 하든, 이것만은 꼭!

소송을 하든, 지급명령신청을 하든 전세계약이 만료가 되었음에도 전세보증금이 일부 미반환 되었다면 추후를 위해 임대차등기명령은 반드시 해두시라고 권유를 드리고 싶습니다.

임차권등기명령은 기존 집에 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 제도입니다. 먼저 잘 모르는 분들을 위해 개념부터 말씀을 드리자면, 대항력은 집주인이 바뀌어도 보증금을 주장할 수 있는 권리이고, 최우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 낙찰자에게 내 보증금 지불을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다.

그래서 임차권등기명령을 신청해두면 이사를 가더라도 세입자로서의 권리가 그대로 유지가 되기 때문에 일부 받지 못한 보증금을 추후에라도 받아낼 수 있습니다.

다만 임차권등기명령도 설정을 할려면 몇가지 주의사항을 알아두셔야 하는데, 임차권등기는 계약기간이 끝나기 전에는 신청이 불가능합니다. 오로지 계약만료 후에 신청이 가능합니다.

거기에 임차권등기명령이 등기부등본에 명확히 설정이 되어야 효력이 발생합니다. 그렇기에 임차원등기명령신청을 했다고 이사를 나가서는 안되고 무조건 신청 후 등기부등본에 임차권등기명령이 신청이 된후 이사를 하는 등 주소이전을 하시는 걸 당부드리고 싶습니다.

흔히들 전세보증금 일부를 돌려줬으니 나머지도 금방 줄 거야 하고 임대인의 말만 믿고 전세보증금을 줄때까지 하염없이 기다리는 분들이 있습니다.

그런데 일부라도 전세보증금은 받지 못한 경우에는 언제든지 전세보증금 반환과 관련해 분쟁의 소지가 있습니다. 따라서 일부반환을 받고 일부를 반환받지 못한 경우에도 전세보증금 전체를 반환받지 못한 경우처럼 신속하게 법적인 절차를 준비하시는 것이 현명할 것입니다.