상가임대차, 묵시적 갱신이어도 보증금반환 가능할까? 

안녕하세요. 법무법인강남, 김상윤변호사입니다.

현형법상 상가건물임차인은 최대 10년간 계약갱신을 할 수 있습니다. 상가임대차보호법에 따르면 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전에서부터 2개월 사이에 계약갱신을 하겠다는 의사를 표시하면 계약은 연장된다는 계약갱신청구권이 명시가 되어 있기 때문입니다.

그런데 이때 만일 계약을 갱신하지 않겠다는 해지통보를 하게 되면 임대차계약은 종료가 됩니다. 계약이 끝나기전 6개월전부터 최소 2개월사이에 계약갱신의사가 없다는 사실을 밝히면 됩니다.

다만 임차인이 이 기간내에 계약종료의사를 밝히지 않고, 임대인 역시 의사표시를 하지 않았다면 묵시적으로 계약갱신이 된 것으로 우리법은 간주를 합니다. 그래서 이렇게 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약이 되는 것입니다.

그런데 묵시적갱신이후 불가피하게 임대차계약을 종료해야 하는 상황이 발생하는 경우가 있습니다. 그럴 때 보증금회수가 어렵지 않은지 막막하실텐데요.

묵시적갱신 이후에도 보증금 회수는 가능합니다.

많은분들이 묵시적 갱신이 되면 기존 계약체결기간만큼 계약이 이어진다고 생각을 하십니다. 그런데 결론부터 말씀을 드리자면 묵시적갱신이 된 이후라도 언제든지 임차인은 나간다고 할 수 있고, 나갈 수 있습니다.

앞서도 말씀드렸다시피 묵시적 계약은 자동으로 계약이 연장된 것으로 임차인을 보호하기 위해 제정된 규정입니다.

그래서 원칙적으로 임대차계약을 중도해지할 수 있는 경우는 임대건물에 중대한 문제가 있거나 또는 임대차인이 월세를 3회 이상 연체했거나 하는 등 상가 임대차계약을 유지할 수 없는 불가피한 사유가 있을 때 해지를 할 수 있습니다.

다만 임차인은 묵시적 갱신이 되더라도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 이는 상가임대차계약뿐만 아니라 주택임대차계약도 가능합니다.

그래서 상가묵시적갱신이 된 후라도 기존계약기간만큼 꼭 계약을 이어갈 필요가 없습니다. 따라서 묵시적 갱신이 되더라도 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

하지만 임대인이 돌려줄 보증금을 항상 준비해 두고 있다고 할 수 없습니다. 그래서 묵시적 갱신 후 계약해지를 통보하게 되면 임대인 입장에서도 난감할 수밖에 없는데요.

이에 ​임대차법에서는 묵시적갱신후 계약해지는 3개월 이후에 해지가 되는 것으로 규정을 해두고 명시해 놓았습니다.

따라서 묵시적갱신후 계약해지는 언제든지 할 수 있지만 보증금은 계약해지를 한날로부터 3개월이 지난후에야 회수가 가능합니다.

결론적으로 다시 말씀을 드리자면, 상가 묵시적 갱신이 되었다고 할지라도 중간에 언제든지 계약을 할 수 있는다는 점, 다만 계약해지 통보를 한날로부터 3개월 후에 계약해지의 효력이 발생하기에 보증금은 계약해지 통보를 한뒤 3개월이 지나서 받을 수 있다는 점을 꼭 유념해 주시길 바랍니다.

상가계약해지 통보 후 3개월이 지나도 보증금을 돌려주지 않는다면?

이럴 경우에는 임대인이 상가보증금을 돌려줄 의향이 있다고 볼 수 없기에 법적인 방법을 통해 보증금을 회수해야 합니다.

법적인 절차로는 여러 가지가 있으나, 가장 좋은 것은 바로 보증금반환청구소송입니다. 물론 소송을 하는 것이 부담스러울 수 있습니다. 소송비용도 드는데다, 소송기간 역시 보통 4개월 이상이 걸리기에 빨리 보증금을 회수해서 다른 상가를 운영해야 하는 임차인 입장에서는 소송이 부담스러울 수 있습니다.

그래서 보증금반환소송이 부담스럽다면 지급명령신청을 고려해보시길 바랍니다.

몇 번 말씀을 드렸는데, 지급명령은 민사소송의 간이절차라고 이해하시면 됩니다. 소송기간이 1,2달로 짧은데다 비용 역시 소송비용의 10%정도밖에 되지 않는데 비해 지급명령이 확정되면 소송을 진행한 것과 동일한 효력을 가지기 때문입니다.

특히 지급명령신청은 임대인의 동의없이 임차인이 단독으로 법원에 신청이 가능합니다. 거기에 신청을 한다고 해서 법원에 출석할 필요도 없습니다.

그래서 보증금을 받지 못한 경우에 가장 많이 진행하는 법적 절차이기도 한데요. 다만 시간과 비용에서 장점이 있지만 임대인의 주소나 인적사항을 알지 못하면 신청 자체가 불가능합니다.

더불어 불복 절차로 이의신청이 있어, 임대인이 결정문을 받은 후 14일 이내에 이의신청을 제기하면 지급명령신청 결과와 상관없이 무조건 소송을 해야 합니다.

따라서 임대인의 인적사항이나 주소를 명확하게 알고 있을 때, 또한 임대인이 이의신청을 할 여지가 없는 경우에만 지급명령을 신청하시고, 그 외에는 소송을 진행하는 걸 추천드립니다.

소송의 경우에는 공시송달제도가 있어, 임대인의 주소 또는 인적사항을 몰라도 소송의 진행이 가능합니다. 거기에 보증금반환을 해주지 않을 때 가장 최종적으로 할 수 있는 절차이기에 시간이 걸리더라도 소송을 진행하면 보증금상환을 확실하게 받을 수 있습니다.

그렇기에 상가보증금반환을 둘러싸고 임대인과 갈등이 있는 상황이라면 처음부터 보증금반환청구소송을 제기하는 걸 권유드리고 싶습니다.

지금까지 상가묵시적갱신이 된 후 보증금 회수를 할 수 있는지, 할 수 있다면 언제할 수 있는지 알려드렸는데요. 보증금을 받기 위해서는 소송이나 지급명령을 신청을 한다고 해서 무조건 해결이 되는 것은 아닙니다.

소송중에 돌발 상황이 발생할 수도 있고 지급명령을 신청한다고 해도 이의신청을 제기할 수 있기 때문입니다. 따라서 관련 문제로 고민중이라면 우선 전문변호사와 상담을 진행해 어떻게 대처하는지를 꼼꼼히 살펴보는 것이 현명할 것입니다.