매수한 주택건물이 불법건축물임을 이유로 한 손해배상청구 사건 

1. 사안의 개요



의뢰인은 2018년경 서울 관악구에 소재한 주택건물을 매수하게 되었는데, 매도인과 공인중개사로부터 위 건물 중 3층의 일부 부분이 위반건축물이라는 설명을 들었으나 위반건축물 부분은 건축법상 이행강제금이 5회만 부과되는 대상이어서 매도인이 이미 2회를 납부하였고 매수인이 이후 남은 3회만 납부하면 양성화되므로 더 이상 위반건축물 부분에 대한 행정제재는 없을 것이라고 하기에 이를 믿고 매수하게 되었습니다.

그러나 의뢰인은 주택건물을 매수한 뒤 2020년 경 관할관청으로부터 위반건축물 시정 촉구를 받게 되었는데, 관할관청에 연락하여 확인해보니 위 건물의 위반건축물 부분은 이행강제금이 5회만 부과되는 대상이 처음부터 아니었으며 위반건축물을 시정하지 않을 시 평생 이행강제금이 부과되거나 기타 철거 등 행정조치를 당할 수 있다는 말을 듣게 되었습니다.

의뢰인은 이를 공인중개사와 매도인에게 알리고 잘못된 중개행위 및 허위정보 제공에 대해 배상책임을 요구하였으나, 공인중개사는 매도인에게 책임을 떠넘겼고 매도인은 담당공무원에게 그런 이야기를 들었던 적이 있다고 하며 둘 다 자신들에게는 어떠한 배상책임도 없다고 하였으며, 오히려 매수인이 자신들의 말을 그대로 믿지 말고 제대로 확인했어야 하는게 아니냐는 적반하장식 태도로 일관하였습니다. 이에 의뢰인은 어쩔 수 없이 소송을 결심하게 되었습니다.

2. 대처 방안



의뢰인의 사건을 맡아 검토하면서 매도인과 공인중개사는 매매계약 과정에서 고의 또는 과실로 의뢰인이 손해를 입게 한 책임이 인정될 것으로 보였습니다.

매도인을 상대로는 민법 제580조 하자담보책임, 민법 제390조 채무불이행책임(불완전이행), 민법 제750조 불법행위책임을 선택적으로 청구하였고, 공인중개사를 상대로는 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임을 청구하였으며, 추가로 중개업자의 손해배상책임을 보장하는 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 공제계약에 따른 책임을 청구하는 민사소송을 제기하게 되었습니다.

3. 소송과정 및 결과

소송 중에 매도인과 공인중개사는 끝까지 자신들의 책임을 인정하지 않겠다고 하며 다투었습니다.

그러나 소송을 제기 하기 전에 상대방들이 위반건축물에 대해 추가 이행강제금 납부로 양성화된다는 사실을 설명하고 이를 전제로 매매계약을 진행하였음을 인정할 수 있는 대화를 미리 녹음해두었고, 관할 관청으로부터 양성화가 되지 않는 건물이라는 점에 대해서도 사실확인을 받아 유리한 증거가 확보되어 있었습니다.

또한, 법원감정을 통해 위반건축물 부분의 철거비용과 적법한 상태로 재시공하기 위한 비용을 산정하고, 이로 인해 발생되는 건물의 시가하락액까지 금액 산정을 받았습니다.

결국, 재판부에서는 구체적인 상황을 고려하여 이 사건 매매계약은 당초 약정된 내용과 달리 불완전하게 이행되었다고 봄이 상당하고, 매도인은 의뢰인이 이로 인하여 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였고, 중개사는 중개업자로서 위반건축물과 관련하여 정확한 사항을 확인, 설명할 의무가 있었음에도 이를 게을리하였다고 판단하여 주의의무 위반으로 인하여 손해를 배상할 책임이 있다고 인정하였으며, 한국공인중개사협회에게도 공제책임이 있음을 인정하였고, 위 당사자들은 공동하여 배상책임을 져야 한다는 판단을 하였습니다.

비록 피고들의 책임에 대해 일부 책임제한은 있었지만, 의뢰인은 소송을 통해 피해를 회복할 수 있게 되었고, 판결 선고 이후 한국공인중개사협회로부터 판결로 인정된 손해배상금을 지급받으며 그동안의 억울함과 어려움을 해소할 수 있게 되었습니다.