전세보증금 반환, 전문가의 방안은? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

먼저 임대차계약 해지 후 보증금 반환만을 기다리는 것은 좋은 방법이 아니며, 보증금 반환을 신속하게 진행하기 위한 적극적인 조치가 필요하다는 점을 이해할 필요가 있습니다.

따라서 집주인이 보증금 반환을 미루거나 지체할 경우, 결국 반환될 것이라고 순진하게 믿기보다는 적극적인 조치를 취할 것을 강력히 권고합니다.

일반적인 통념과 달리 임차인이 임차보증금을 반환받지 못하는 경우에는 소송만이 임차인이 이용할 수 있는 유일한 수단은 아닙니다. 많은 사람들이 본능적으로 이 문제에 직면했을 때 소송을 제기하는 것을 그들의 첫 번째 선택으로 간주하여 법적 조치를 취할 것인지 아닌지에 대한 불확실성과 딜레마를 야기합니다.

보증금 반환 소송은 임차인의 금전에 대한 정당한 반환을 보장하며, 소송이 진행되면 성공이 보장된다는 점은 의심할 여지가 없습니다. 그러나 이러한 소송은 변호사의 조력을 필요로 할 뿐만 아니라 일정한 경우 통상적으로 3~4개월에서 2년 이상의 시간이 소요된다는 점을 인식하는 것이 필수적이며, 이러한 장기적이고 소비적인 과정은 종종 개인이 보증금을 회수하기 위한 소송을 추진하는 것을 방해합니다.

하지만 보증금 회수를 위한 대안적인 방법이 소송과 함께 존재한다는 것을 인정하는 것이 중요합니다. 우리의 법적 체계는 예금을 회수할 수 있는 실행 가능한 방법을 명시하고 있는데, 그러한 방법 중 하나는 간편성, 비용 효율성, 편리성으로 인해 비교적 쉽게 이용할 수 있습니다.

소송을 고려하기 전에 보증금이 반환되지 않을 경우 주요 절차로 다음 방법을 시도할 것을 권장합니다.

내용증명 보내기: 이 방법은 내가 해명하려고 하는 방법 중에서 가장 간단합니다. 내용증명을 작성하는 데 있어서 뚜렷한 규정 형식이 없기 때문에 소송 개시 의사를 설명하는 간결한 진술서와 함께 집주인에게 우편으로 보낼 수 있다. 이는 전문적인 법적 지식 없이도 이루어질 수 있습니다.

따라서 내용증명을 보내는 것이 임대인에게 보증금 반환의무를 부담시키는 것이 아니라 소송과 같은 법적 무게를 가지는 것으로 이해할 필요가 있으며, 그럼에도 불구하고 보증금을 반환하지 않는 것이 소송으로 귀결될 수 있다는 점에서 임대인에게 심리적 압박을 가할 수 있으며, 이에 따라 내용증명을 보낸 후 보증금이 반환되는 것을 목격하는 경우가 다수 발생하고 있습니다.

내용증명이 적법한 강제력을 행사하지는 않지만, 향후 소송을 진행할 때 중요한 증거가 될 수 있기 때문에 보증금을 반환받지 못할 때 내용증명을 보내는 것은 매우 신중한 조치입니다.

지급명령의 신청: 지급명령의 신청은 내용증명과 달리 보증금반환소송과 마찬가지로 더 큰 법적 권한을 가지며, 신청 시 법원이 지급명령을 인용하여 소송과 유사하게 강제집행권이 성립합니다.

이러한 방법은 소송과 마찬가지로 예금을 진정으로 회수할 수 있는 효과적인 수단을 제공하는데, 특히 지급명령의 신청은 소송과 달리 법원의 출석을 요구하지 않고 단순한 서면심사를 수반하는 등 효율적이라는 점에서 차이가 있으며, 이에 따라 소송에 비해 시간과 경제적 부담이 상당히 적은 편입니다.

집주인이 결정을 받은 후 2주 이내에 이의를 제기하면 지급명령 신청 결과와 관계없이 무조건 지급명령이 소송으로 확대된다는 점을 염두에 둘 필요가 있습니다. 따라서 집주인이 이의를 통해 보증금 반환을 거부할 가능성이 있다면 지급명령을 추진하기보다는 처음부터 소송을 개시하는 것이 바람직할 수 있습니다.

그러나 그러한 가능성이 없는 경우에 지급명령을 신청하는 것은 소송에 비해 효율성과 비용 효율성 때문에 매력적인 선택지를 제시합니다.

임차인이 임차인의 대항력과 우선변제권을 보전하는 제도인 임차권 등기도 검토할 수 있으며, 이전·이전 신고 후에도 이전 거주지에 대한 대항력과 우선변제권은 변함이 없어 보증금을 반환받을 수 있습니다.

따라서 보증금을 반환받지 못할 경우 소송에 부치기 전에 위와 같은 방법을 사용할 것을 권하며, 물론 다른 방법을 시도하지 않고 신속하게 소송을 개시하는 것이 실행 가능한 방법입니다.

그러나 앞서 설명한 바와 같이, 소송은 장기간의 기간과 재정적 부담을 수반할 수 있으므로 소송을 고려하기 전에 이러한 대안을 모색하는 것이 유리합니다.