내용증명에도 보증금 받지 못했다면? 

안녕하세요. 법무법인강남, 김상윤변호사입니다.

전세계약이 종료가 되었음에도 불구하고 전세보증금을 반환하지 않을 때 가장 흔하게 하는 것중에 하나가 바로 보증금을 돌려달라고 독촉하는 내용증명을 보내는 것인데요.

내용증명은 발송 사실을 우체국에서 공적으로 증명하는 문서이기는 하나, 법적 강제성은 없습니다.

다만 특별한 형식이 없어 간결, 명료하게 요점만 적어 발송하면 되는데다 소송절차에 비해 비용도 저렴해 법적 지식이 없는 일반인도 간단히 발송 가능합니다.

거기에 내용증명을 받은 사람이 답을 해야할 의무는 없지만 내용증명을 받는 입장에서는 반환을 해주지 않으면 소송까지 이어질 수 있겠다는 심리적 압박감을 받을 수 있습니다. 그래서 보증금을 돌려받지 못한 경우에 우선적으로 내용증명을 발송하는 경우가 많은데요.

다만 앞서도 이야기했지만 내용증명은 돈을 반환하지 않으면 소송을 하겠다는 일종의 경고장에 해당이 될 뿐 법적 효력은 없기에 내용증명을 보내고도 보증금반환이 이뤄지지 않을때에는 법적인 절차를 고려해보는 것이 더 낫습니다.

보통 임대차등기명령만 해도 해결이 되는 경우가 많습니다.

전세계약 보증금을 반환해주지 않아 내용증명을 보냈음에도 불구하고 해결이 되지 않을때에는 임대차등기명령을 신청하면 어느정도 보증금 반환을 받아낼 수 있습니다.

임차권등기명령은 세입자가 이사 가더라도 대항력(점유 권리)과 우선변제권(경매에 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리)을 유지해주는 제도로 실질적으로 임차권등기명령을 했다고 해서 보증금 반환을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

다만 임차권등기명령을 하게 되면 등기부등본에 임차권등기명령을 했다는 것이 표시가 됩니다. 그래서 누구나 등기부등본으로 임차권등기명령이 되었다는 것을 확인할 수 있습니다. 이렇다보니 임차권등기가 해지되지 않으면 매매나 재임대를 하는데 제약이 걸릴 수 있습니다.

이 때문에 보증금반환을 해 주지 않을 때 임차권등기명령신청을 하면 대부분 임대인들이 보증금을 반환해 주는데요.

그래서 ​내용증명을 보냈음에도 보증금을 반환해주지 않을때에는 우선적으로 임대차등기명령을 신청해보시는 걸 추천드립니다.

특히 이러한 임대차등기명령은 집주인의 승낙없이 단독으로 가능해 세입자가 쉽게 신청을 할 수 있습니다. 임대차 주택 소재지 관할하는 지방법원에 신청서만 작성해 접수를 하면 됩니다.

다만 임대차등기명령은 임차권등기명령을 신청한 사항이 등기부등본에 등록이 되지 않은 상황에서 주소를 이전하게 되면 대항령과 우선변제권을 잃게 됩니다.

따라서 전세보증금을 반환받지 못한 상태에서 불가피하게 이사를 가야 한다면 임차권등기명령 신청을 했다고 이사를 바로 가지말고, 등기부등본에 등재가 된 후에 이사를 가시길 바랍니다.

그런데 이 단계까지 거쳤는데도 집주인이 나몰라라 한다면요?

이럴때에는 전세보증금반환청구소송 절차를 진행하는 게 좋습니다. ​

전세보증금 돌려받기, 지급명령보단 소송이 낫습니다.

전세보증금을 돌려받는 방법으로는 전세보증금반환청구 소송말고도 지급명령도 있습니다.

지급명령은 소송의 간이절차라고 생각해 주시면 되는데, 일반 소송에 비해 저렴한 비용과 신청 후 한두달이면 결과가 나와 보증금반환청구보다는 흔히 지급명령을 많이 진행하시는데요.

다만 비용과 시간적인 면에서 소송보다 큰 장점이 있기는 하나 지급명령신청은 우선 집주인의 인적사항 즉 주민번호나 주소지를 알고 있어야 신청을 할 수 있지, 만약 모르게 되면 신청해도 기각이 될 가능성이 높습니다.

거기에 지급명령을 신청하더라도 집주인이 결정서를 받은 후 14일이내(2주)에 이의신청을 제기하면 지급명령신청 결과와 상관없이 소송을 진행해야 합니다. 이로인해 오히려 보증금반환청구소송을 바로 진행하는 것보다 더 시간이 걸릴 수 있습니다.

따라서 전세보증금의 경우, 금액이 커서 대부분 전세자금대출을 받아 전세보증금을 지급하는만큼 지급명령신청보다는 소송을 통해 보증금반환을 받아내는게 더 낫습니다.

소송의 경우 평균 소송기간이 4개월 정도 걸리기는 합니다. 하지만, 세입자가 전세계약종료 만료일 6개월 전에서부터 최소 2개월 전까지 확실하게 전세계약 종료의사를 밝혔다면 대부분 세입자가 승소를 합니다.

거기에 패소한 집주인에게 소송비용과 함께 지연 이자까지 물릴 수 있습니다. 특히 보증금반환청구소송 판결 후 이사 간 세입자에게 물어야 할 지연이자의 경우에는 무려 연 12%에 해당이 됩니다.

그래서 이자가 부담스러워서라도 소송을 진행하게 되면 소송중간에 보증금을 돌려주는 일도 적지 않습니다.

이러한 이유로 인해 전세보증금반환 내용증명을 발송했음에도 해결이 되지 않는 경우라면 지급명령을 신청해도 되지만 그보다는 보증금반환청구소송을 바로 진행하는 걸을 추천드리고 싶습니다. 그래야 조금이나마 더 피해없이 빠르게 보증금반환을 받을 수 있기 때문입니다.

전세보증금반환은 기다린다고 해서 해결이 되는게 아닙니다. 처음부터 보증금을 반환하려고 했다면 계약종료가 되었을 때 바로 보증금을 돌려주기 때문에 전세보증금을 받아내기 위해서는 하루라도 빨리 대처를 하는 것이 좋다는 점도 꼭 유념해 주시길 바랍니다.