전월세보증금반환청구소송, 정확히 알고 싶다면? 

반갑습니다. 대한변협 부동산전문변호사 임영호​입니다.

전세사기와 함께 역전세난에 보증금반환청구소송을 진행하고자 법률상담을 하시는 분들이 많으신데요.

보증금반환소송의 경우 임대차계약이 완료되기전 6개월에서 2개월전까지 계약해지 통보의사만 정확히 밝혔다면 세입자가 대부분 승소를 하기는 합니다. 그래서 보증금을 돌려받는 가장 확실한 방법인 것도 맞습니다.

다만 보증금반환청구소송을 진행하기 위해서는 추후에 승소후 소송비용을 집주인에게 받아낼 수 있지만 어째든 소송을 진행하려면 변호사선임비용이 300만원에서 500만원정도가 소요됩니다.

거기다 소송기간이 빨리 끝나더라도 4개월, 길면 1~2년은 족히 걸립니다. 때문에 솔직히 제가 변호사이기는 하지만 소송부터 하라고 권해드리고 싶지는 않습니다.

전월세 보증금을 반환받기 위해 소송만한 것도 없는 것은 맞으나. 하지만, 소송외에 다른 방법이 없다면 모를까 소송외에 보증금을 반환받을 수 있는 법적 절차가 있습니다.

그리고 그러한 절차들은 소송처럼 비용과 시간이 많이 들지 않습니다. 때문에 지금부터 말씀드리는 절차들을 먼저 진행해보신후 보증금반환소송을 준비해보시라고 말씀을 드리고 싶습니다.

전월세보증금소송외 보증금 반환받을 수 있는 방법으로는,

① 내용증명 ②임차권등기명령 ③지급명령신청 총 3가지의 방법이 더 있습니다. 무엇인지 잘 모르는 분들도 있으실 것 같아, 그런분들을 위해 하나씩 개념부터 짚어드리자면 먼저 내용증명은 쉽게 말해 집주인에게 심리적으로 압박을 가해 전월세 보증금을 돌려받는 방법입니다.

작성방법도 어렵지 않고, 형식이나 양식이 따로 정해져있지 않아, 법적 지식이 없는 일반인이라도 쉽게 작성이 가능한데요.

다만 내용증명은 소송을 진행할 시 객관적인 증거자료로 활용이 될 수 있지만, 내용증명 그 자체만으로는 사실상 법적인 효력이 없습니다. 때문에 내용증명을 발송했다고 해서 무조건 집주인에게 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다.

그러나 내용증명을 보내게 되면 보증금을 돌려주지 않으면 소송으로까지 이어질 수 있겠구나라고 심리적 압박을 받을 수 있어 실제로 내용증명 발송후 전월세 보증금을 돌려주는 사례가 많습니다.

두 번째 임대차등기명령은 전월세 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야할 때 진행해보기 좋은 방법입니다.

임차권등기명령은 보증금을 돌려받기 위해서 세입자가 반드시 갖추어야 하는 대항력과 우선변제권을 그대로 유지해주는 절차이기 때문입니다.

그래서 임차권등기명령을 신청하면 이사를 가서 전입신고를 새집에 하더라도 전월세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 단 이때 주의할점은 임차권등기명령은 신청한후 등기부등본에 기재가 되어야 법적효력이 발생합니다.

마지막으로 지급명령신청은 민사소송의 간이절차라고 일컬어질 정도로, 보증금반환소송과 마찬가지로 직접적으로 보증금을 돌려받는데 좋은 제도입니다.

즉 지급명령신청은 보증금반환청구소송을 한것과 같은 강제집행 권원이 생깁니다. 그래서 소송과 마찬가지로 경매 등의 절차를 진행해 전월세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

반면 소송보다는 시간과 비용이 적게 듭니다. 지급명령신청은 비용이 소송의 10분의 1인데다, 지급명령을 신청한후 1,2개월이면 결정문을 받아볼 수 있습니다.

그런데 이렇게 좋은 장점도 있지만 임대인이 지급명령결정문을 받은후 2주이내에 이의신청을 하면 효력을 잃습니다. 때문에 임대인과 전월세보증금을 둘러싸고 다툼이 있을때에는 100% 이의신청을 수 있기에 이럴경우에는 지급명령보다 소송을 바로 진행하는게 더 좋습니다.

그럼에도 소송을 해야 한다면, 이것만은 꼭 주의하세요!

앞선 절차들을 진행했음에도 불구하고 임대인이 반환을 거부한다면 어쩔 수없이 보증금반환청구소송을 진행을 할 수 밖에 없는데요.

소송을 직접 해보시는 분들 중에서 격하게 공감하시는 분들도 계시겟지만 소송에서 이기더라도 상대방에게 변제할 재산이나 돈이 없으면 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 그래서 소송전이나 중에 돈을 안주지 위해 재산을 은닉하거나 다른 사람명의로 재산을 돌려놓는 경우도 많습니다.

때문에 보증금반환청구소송을 진행해야 한다면 꼭 상대방이 미리 재산을 은닉하는 것을 방지할 수 있는 가압류나 가처분과 같은 보전처분을 취해놓는게 좋습니다.

가압류와 가처분은 소송후 돈을 받지 못할 상황을 방지하기 위해 재판전이나 후에 재산을 처분하지 못하게 하는 법적인 절차로 보증금반환청구소송을 하기전에 꼭 해두면 좋은 절차입니다.

다만 가압류와 가처분을 신청한다고 무조건 인용이 되는 것은 아닙니다. 그러므로 가압류와 가처분을 해야 하는 상황일때에도 꼭 전문변호사의 조력을 받으시는 걸 추천드립니다.

오늘은 전월세보증금반환소송을 하기전에 미리 해볼 수 있는 법적절차와 소송전 꼭 해두어야 할 보전조치에 대해 알려드렸습니다.

어떠신가요? 내용만 보시더라도 소송보다는 절차나 시간 등이 간단해보이시죠. 사실 변호사입장에서는 수익적인 측면에서 소송을 하는 것이 좋습니다.

하지만 의뢰인입장에서는 시간과 비용이 상당하기에 보증금을 돌려받기전까지 부담스러울 수 밖에 없습니다. 따라서 전월세 보증금을 돌려받지 못했을 때에는 가급적이면 위에서 말씀드린 절차를 먼저 진행해 보시길 바랍니다.