명도소송, 진행시 주의점 알려드립니다. 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 명도소송 진행 시 주의할 점에 대해 말씀드리고자 합니다.

다수의 부동산 사건을 해결해 본 노하우를 통해 어떤 부분을 주의해야 되는지 알려드릴 테니 내용을 천천히 읽어보시고 꼭 도움을 받아 가셨으면 좋겠습니다.

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명도소송, 이런 경우에만 진행할 수 있습니다.

명도소송은 쉽게 말해 세입자를 내보내기 위해 진행하는 소송입니다. 이렇다 보니 간혹 내 집, 내 생가이니까 명도소송을 진행하여 마음대로 세입자를 내보낼 수 있는 거 아니냐고 생각하시는 분들이 있습니다.

하지만 내가 가지고 있는 부동산이어도 적접하게 임대차계약을 체결한 만큼 합당한 사유가 있는 경우에만 명도소송을 청구할 수 있습니다.

예를 들어 명도소송을 진행하려면 임대차계약이 종료되어야 합니다. 현행법상 임대차계약이 종료될 경우 임대인의 보증금 반환의무와 함께 임차인의 부동산 반환의무는 동시이행관계입니다. 때문에 합법적으로 임대차계약이 종료되어도 세입자가 부동산을 반환하지 않고 점유하고 있을 경우 명도소송 진행이 가능합니다.

물론 임대차계약이 만료되지 않아도 아래 사유에 해당되면 적법하게 계약해지 요구가 가능합니다.

[1]. 임차인이 월세를 연체한 경우 (상가는 3회이상, 주택은 2회이상 연체)

[2]. 주거용도외 불법적이용이 확인된 경우

[3]. 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대한 경우

[4]. 고의 또는 중대한 과실로 임차한 부동산이 파손된 경우

단, 명도소송을 진행하려면 위와 같은 합당한 사유가 있어도 세입자가 임차인에게 해지통보를 하지 않을 경우 계약이 종료된 것으로 보지 않습니다. 따라서 명도소송을 진행하려면 반드시 계약해지통보의사도 밝히시는 것을 권장드립니다. 이때 문자 또는 전화보다는 내용증명을 통해 계약해지통보의사를 밝히시는 것이 명도소송을 진행할 때 도움이 된다는 것을 꼭 기억하시길 바랍니다.

내용증명의 경우 법적 효력을 지니고 있진 않지만 추후 명도소송을 진행할 때 해지통보를 했음에도 세입자가 퇴거하지 않았다는 사실을 입증할 증거자료로 활용할 수 있습니다. 그렇기에 가급적이면 내용증명으로 계약해지통보의사를 세입자에게 전달하시는 것을 권장드립니다.

명도소송. ‘이것’을 꼭 하세요!

대부분 명도소송만 하면 부동산을 바로 돌려 받을 수 있다고 생각하시는데요. 하지만 명도소송을 진행하다면 소송을 진행하던 중에 세입자게 제3자에게 명의를 이전하는 경우가 적지 않게 발생합니다.

만일 이렇게 될 경우 명도소송에서 승소하더라도 소송의 상대방이 제3자가 아니기 때문에 명도소송의 판결문은 효력이 전혀 없습니다.

즉, 부동산을 돌려 받기 위해선 명의가 이전된 제3자와의 명도소송을 다시 진행해야 되는 것입니다.

따라서 명도소송을 진행하기 전에는 세입자가 제3자에게 부동산을 넘기지 못하도록 미리 방지하는 것이 바람직합니다.

미리 방지할 수 있는 것이 바로 부동산점유이전금지가처분인데요. 이는 소송이 끝나더라도 다른 사람에게 점유권 변경이 되지 않도록 내 부동산을 지키기 위해 할 수 있는 사전 보전처분으로 이런 부분까지 철저하게 따지고 준비할 경우 좋은 결과를 이끌어낼 수 있습니다.

특히 명도소송은 평균적으로 6개월 이상이 소요되기에 소송 중에 어떤 변수가 발생할지 모릅니다.

그렇기에 명도소송을 고려중이신 경우에는 확실하게 준비를 하신 후 소송에 임하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

이렇게 명도소송에 대해 알려드렸는데요. 위 내용을 꼼꼼하게 읽어보신 후 부동산전문변호사의 자문을 구해 원하는 결과를 이끌어내시길 바랍니다.