근저당권변경등기 없이
근저당권 말소등기를 해도될까?
실무에서는 저당권보다 특별한 저당권인 근저당권이 활용되는 경우가 훨씬 더 많은데요, 근저당권의 의의와 근저당권의 설정, 변경, 말소등기의 신청권자에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
★ 근저당권 ★
"근저당권"이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다(「민법」 제357조).
★ 저당권 ★
"저당권"이란 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제356조).
★ 근저당권 및 저당권의 대상 ★
근저당권 및 저당권을 설정할 수 있는 것은 소유권, 지상권 또는 전세권입니다
★ 근저당권 및 저당권의 성질 ★
○ 공시의 원칙
저당권은 등기를 해야 그 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
○ 순위확정의 원칙
동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 설정된 경우 그 순위는 등기설정의 선후에 의합니다
(「민법」 제333조 및 제370조).
○ 경매청구권
저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있습니다
(「민법」 제363조제1항).
★ 근저당권 설정등기 ★
"근저당권 설정등기"란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말합니다
★ 근저당권 설정등기의 등기권리자와 등기의무자 ★
등기의무자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)
등기권리자: 근저당권자(채권자)
★ 근저당권 변경등기 ★
"근저당권 변경등기"란 근저당권 등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생했을 경우 그 변경 내용을 반영하기 위해 하는 등기를 말합니다 근저당권 변경등기의 원인에는 채권채고액의 변경, 근저당권의 목적변경, 채무자변경, 채권의 확정후 채무자변경 또는 채무자 추가가 있습니다.
★ 근저당권 변경등기의 등기권리자와 등기의무자 ★
○ 채권최고액 증액 및 목적 지분을 늘리는 경우
등기의무자: 근저당권 설정자
등기권리자: 근저당권자
○ 채권최고액 감액 및 목적 지분을 줄이는 경우
등기의무자: 근저당권자
등기권리자: 근저당권 설정자
○ 채무자 변경의 경우
등기의무자: 근저당권 설정자
등기권리자: 근저당권자
★ 근저당권 말소등기 ★
"근저당권 말소등기"란 근저당권등기가 등기 전부터 또는 그 후에 어떠한 사유로 실체관계와 들어맞지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다 근저당권은 근저당권 말소등기의 원인으로 소멸하고 근저당권이 소멸하면 말소등기를 하는데요 근저당권 말소등기의 원인에는 채무변제로 인한 계약의 해지(「민법」 제364조), 근저당권 목적인 지상권, 전세권의 소멸(「민법」 제288조), 경매 등으로 목적부동산이 매각된 경우(「민사집행법」 제91조제2항), 혼동(「민법」 제191조제1항), 당사자 간의 합의해지(「민법」 제543조), 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조), 동일채권을 담보하는 공동저당권의 목적인 부동산 중 일부 부동산에 대해 근저당권을 포기할 경우가 있습니다.
★ 근저당권 말소등기의 등기권리자와 등기의무자 ★
등기의무자: 근저당권자
등기권리자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)
자주 묻는 질문 Q&A
Q 근저당권 말소등기를 하려고 했더니 등기부 등본과 근저당권자의 주소가 다른 것을 발견했습니다.
변경등기 없이 근저당권 말소등기를 해도 되나요?
A 근저당권 등 소유권 외의 권리에 관한 등기의 말소를 신청하는 경우 그 등기명의인의 표시에 변경 또는 경정의 사유가 있는 경우라도 신청서에 그 변경 또는 경정을 증명하는 서면을 첨부함으로써 등기명의인의 표시 변경 또는 경정의 등기를 생략할 수 있습니다.
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