월세집 묵시적갱신, 보증금반환 가능한 기간은? 

대한변호사협회 부동산전문변호사, 임영호 변호사입니다.

전세사기, 역전세난으로 인해 월세살이를 하는 사람도 많이 늘어났습니다. 그런데 월세를 산다고 해서 임대차관련 분쟁이 없는 것은 아닙니다. 의외로 월세 임대차분쟁도 자주 발생하는데요. 특히 월세관련 분쟁에서 자주 일어나는 것이 바로 월세묵시적갱신에 대한 것입니다.

아시는 분들은 아시겠지만 혹시 단어가 생소한 분들을 위해 묵시적갱신이 무엇인지 먼저 간단히 설명부터 하고 가겠습니다. 일반적으로 임대차계약을 맞으면 계약만료가 되기 6개월에서 2개월 사이에 이사를 나가겠다고 임대인에게 통보를 해야 합니다. 그러면 계약만료일에 보증금을 반환받을 수 있는데요.

그런데 묵시적갱신이란 임대차계약이 끝나기 6개월에서 2개월 사이에 임대인이나 계약갱신의사가 없다는 것을 밝히지 않으면 자동으로 임대차계약이 갱신이 되는 것을 말합니다. 임차인의 주거안정을 위해 현행법에서 보장이 되어 있는 제도로, 이렇게 묵시적 갱신이 되면 임대차계약을 새로 쓸 필요도 없이 기존 계약 조건도 동일하게 월세를 살 수 있습니다.

그만큼 편한 제도이기는 하나, 그런데 월세 묵시적 갱신 이후 계약종료 전에 이사를 나가는 하는 상항일 때에는 보증금 반환 등이 계약해지통보를 했을 때와 달라 주의할 점이 있습니다. 이에 오늘은 월세 묵시적 갱신이 된 경우 세입자분들이 궁금해하시는 상황에 대해서 자세히 알려드리는 시간을 가져보려고 합니다. 이 글을 읽고 도움을 받아가셨으면 좋겠습니다.

월세묵시적갱신 중도해지하더라도, 보증금반환은 가능합니다!

월세 묵시적갱신이 된 경우 보통 2년이 연장이 됩니다. 그래서 그 중간에 이사 등을 나가야 할 때에 계약기간이 남아 보증금을 반환받지 못하는게 아닌가 많은 세입자 분들이 고민을 하는 경우가 많은데요. 결론부터 말씀을 드리자면, 월세 묵시적 갱신이 되었다고 할지라도 2년을 다 살아야 하는 것은 아닙니다.

현행법에서는 묵시적 갱신이 되었다고 할지라도 임차인이 원하면 계약기간이 남았다고 할지라도 언제든지 계약해지를 할 수 있다고 규정을 해 두었습니다. 이로 인해 월세묵시적 갱신이 된 상황이라면 사정상 계약기간이 끝나기전에 이사를 나가야한다면 임대인에게 계약해지통보를 하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 

그런데 여기서 한가지 주의할 점이 있습니다. 보증금 반환을 받는 시기입니다.

월세묵시적갱신 해지 3개월 후 보증금반환이 가능합니다.

현행법에 보면 묵시적 갱신이 된 후 언제든지 갱신중단을 요구할 수 있으나, 해지의사를 통보한 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 규정이 되어 있습니다. 그래서 월세 묵시적 갱신후 언제든지 임대인에게 계약해지의사를 밝힐 수 있지만 보증금반환은 그 통보를 한 3개월 후에 받을 수 있습니다.

쉽게 말해 2023월 7월 13일에 묵시적 갱신에 대한 해지 통보를 하게 되면 3개월 후인 10월 12일에는 보증금을 받을 수 있다는 말입니다. 물론 묵시적 갱신에 대한 해지통보 후 임대인이 3개월이 되기 전에 보증금반환을 해줄 때에는 3개월까지 기다릴 필요가 없지만 그렇지 않다면 보증금반환은 3개월 후에나 가능하다는 점을 반드시 참고해야 합니다.

그런데 간혹 3개월이 지났음에도 불구하고 보증금반환을 해주지 않는 경우가 있습니다. 이럴 때는 민사상 법적 절차를 통해 보증금 반환을 받을 수 밖에 없습니다.

묵시적갱신 해지후 보증금반환받지 못했을 시 대처법

우리나라는 보증금미반환시, 보증금반환소송을 비롯해 내용증명, 지급명령, 임차권등기명령 등을 통해 보증금 반환을 받을 수 있도록 절차를 마련해 두고 있습니다. 그래서 자신의 상황에 맞는 절차를 골라 진행을 하면 됩니다.

다만 많은 분들이 보증금반환을 받지 못했을 때 소송을 해야 하는 걸로 알고 계시는 경우가 많은데, 월세 보증금은 전세보증금보다 금액 자체가 소액이다보니 조금만 임대인에게 심리적으로 압박을 주더라도 보증금반환이 되는 경우가 적지 않습니다.

이 때문에 시간과 비용이 많이 걸리는 보증금반환소송을 하기보다는 내용증명이나, 지급명령, 임차권등기명령을 통해 보증금을 반환받는데 유리할 수도 있습니다. 그런 점을 고려하셔서 나에게 유리한 절차가 무엇인지 정확히 파악한 후 법적 절차를 진행하시는 걸 추천드리고 싶습니다.

지금까지 월세 묵시적 갱신 이후 보증금반환을 받는 방법과 그 시기는 언제든지 알려드렸습니다. 최대한 궁금해 하시는 부분에 대해 쉽게 설명을 드리려고 했는데, 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 아무쪼록 이 글이 작은 도움이라도 되셨으면 하는 바람입니다.

더불어 부동산전문변호사로서 당부를 드리자면 월세든, 전세든 보증금 미반환 시에는 하루라도 빠르게 보증금을 회수하는 게 방법입니다. 보증금반환소송이 가장 확실하게 보증금을 반환받을 수 있는 방법이기는 하나, 꼭 소송을 해야 보증금 반환을 받을 수 있는 게 아니라 다른 방법도 있기에, 관련 고민이 있는 분들은 전문변호사와의 상담부터 먼저 받아보시길 권해드립니다.