임차권등기명령신청, 부동산전문변호사가 알려드립니다. 

임차권등기명령신청, 보증금반환 전? 이사 이후? 이사 전?

부동산전문변호사가 알려드리겠습니다.

대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호 변호사입니다.

부동산사건을 주로 하는 저에게 임대차등기명령신청 관련해서도 굉장히 많은 질문이 오는데요. 임대차등기명령은 특히 위와 같이 신청을 언제해야 하는지에 대한 질문이 정말 많습니다.

임대차등기명령신청은 ⓵집주인이 바뀌어도 보증금을 주장할 수 있는 대항력과 ⓶집주인에게 채무가 있더라도 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 반환받을 수 있는 최우선변제권을 그대로 유지해 주는 제도입니다.

그래서 다른 곳으로 전입신고를 하고 주민등록을 옮기더라도 임대차등기명령신청을 해두면 대항력과 최우선변제권을 그대로 유지가 돼 추후에라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이에, 보증금을 돌려받지 못한채 새로운 집에 이사를 가야할 때 많이들 신청을 하시는데요.

다만 많은분들이 임대차등기명령 신청시기에 대해서 잘 몰라 신청을 늦게 또는 빨리 하는 경우가 적지 않습니다.

임차권등기명령, 계약종료되어야 신청할 수 있습니다.

보증금은 원칙적으로 계약이 종료되어야 받을 수 있습니다. 왜냐하면 현행법상 보증금반환과 부동산 인도가 동시이행 관계이기 때문인데요.

동시이행이란 동시에 의무를 이행해야 하나는 뜻으로, 쉽게 말해 집주인은 보증금을 돌려주고 세입자는 집을 넘겨주는 일이 동시에 이행이 되어야 한다는 의미입니다.

즉, 이말은 임대차계약이 종료되면 집주인은 보증금을 반환해야 할 의무가 있지만 종료되지 않으면 보증금을 반환해야 할 의무가 없다는 뜻이기도 합니다.

따라서 임차권등기명령 신청은 보증금 반환을 못 받았을 때 받아내기 위해 하는 법적 절차이기에, 무조건 임대차계약이 끝나야만 신청을 할 수 있습니다.

임대차등기명령신청을 원하는 분들을 보면 대부분 보증금을 제때 못 받을 것을 대비해 미리 신청을 하고 싶어 합니다.

그런데 다시한번 말씀드리지만, 주택임대차보호법에서 정한 임차권등기명령신청은 임대차계약기간이 종료된 후라는 점 꼭 숙지해 주시길 바랍니다.

한편 임대차등기명령 신청할 수 있는 시기처럼 임대차등기명령신청후 언제 이사를 나가야 하는지도 잘 모르는 분들이 많습니다.

모든 절차는 결과가 나와야 효력이 생깁니다. 그래서 임차권등기명령도 신청을 했다고 해서 끝이 아니라 신청후 등기부등기부에 관련 내용이 기재가 될 때 효력이 발생합니다.

따라서 임대차등기명령을 신청한후 바로 이사를 나가서는 안되고 무조건 등기부등본에 임차권등기가 설정이 된 후 이사를 가야 합니다.

그렇다고 해서 임대차등기명령 설정이 되었다고 해서 무조건 이사를 가야 하는 것도 아닙니다. 앞서 임차한 부동산에 대한 인도는 보증금반환과 동시이행이라고 말씀드렸습니다.

때문에 임대차등기명령후 집주인이 보증금을 주면 모를까, 그렇지 않다면 집을 빼줘야 할 의무는 없어 보증금을 돌려받을 때까지 계속 거주하셔도 됩니다.

임대차등기명령신청 관련해서 이것도 꼭 알아두세요!

간혹 보증금 전액이 아닌 일부만 먼저 반환해 주는 경우가 종종 있는데요. 이럴 때 임차권등기명령을 신청하지 못한다고 생각하는 분들이 계시는데요.

보증금 중 일부를 받았다고 할지라도 전액을 반환받은 건 아니기에, 일부를 미리 줘도 보증금 미반환된 것입니다. 따라서 보증금 일부를 받았더라도 임차권등기명령신청을 할 수가 있습니다.

더불어 임대차등기명령은 계약종료후 신청할 수 있다 말씀드렸습니다. 그래서 임대차계약등기명령신청을 허려면 임대차계약 종료가 되기 6개월 전에서부터 최소 2개월 전까지는 계약해지통보의사를 집주인에게 정확하게 밝혀야 합니다.

아시는 분들도 계시겠지만, 임대차계약을 갱신할 의사가 없다는 사실을 집주인에게 통보를 하지 않으면 자동으로 계약이 연장이 됩니다. 이것이 바로 현행 주택임대차보호법에 규정이 되어 있는 묵시적 갱신인데요.

이렇게 묵시적 갱신이 되면 기존 임대차 계약기간만큼 계약이 연장이 됩니다. 전세계약이었다면 2년 더 연장이 되는 것입니다.

물론 묵시적갱신이 되더라도 세입자는 언제든지 계약해지통보를 할 수가 있습니다. 그러나 이때에는 바로 계약이 해지되는게 아니라 3개월 후 해지효력이 발생합니다.

그렇기에 계약갱신의 의사가 없음을 최소 계약종료 2개월 전까지는 임대인에게 꼭 밝히시길 바랍니다.