단독주택 매매시 양도세폭탄 가능성 

올해 1월부터 증여로 인한 취득세 과세표준이 종전 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액(매매사례가액·감정평가액·경매 및 공매 금액)으로 바뀌어 세 부담이 커짐에 따라 지난해 12월 서울 아파트 증여비중은 2006년이래 최고치인 29.9%를 기록했는데요, 최근 꽉 막혔던 매매 거래가 일부 살아나면서 증여 대신 매매 수요가 다시 늘어나고 있습니다.

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그런데 최근 몇 년사이 부동산 세제 관련 정책이 여러번 바뀌면서 매매시 자칫 양도세 폭탄을 맞을 수 있어 주의가 요구되는데요,

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이번 시간에는 단독주택 매매시 절세를 위한 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

현재 주택 양도세는 양도차익 규모와 양도 주택의 보유 기간에 따라 차등적으로 기본세율(6∼45%)과 공제율(6∼40%)을 적용하고 있는데요 이에 더해 적용되는 중과세율은 보유 기간과 보유지역, 보유주택 수에 따라 다릅니다.

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특히 조정대상지역에서 제외된 서울 일부(강남구·서초구·송파구·용산구 제외)와 과천·성남 등 경기 전 지역은 다주택자에 적용되는 양도세 중과 규제가 사실상 폐지되어 해당 지역 내 다주택자는 주택을 처분할 때 최고 75%의 중과세율(기본세율 + 20·30%포인트)이 아닌 기본세율(6∼45%)로 세금을 내게 됩니다.

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또한 1세대 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건이 사라지고, 주택을 취득할 때 2채까지는 취득세 중과 대상에서 제외됩니다.

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일시적 2주택자가 받을 수 있는 양도세·취득세 특례 적용 기간은 2년에서 3년으로 늘어났고 일반 취득세 역시 비규제지역이라면 2채까지는 중과가 되지 않고 1∼3%의 기본세율로 세금을 내면 됩니다.

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조정대상지역 역시 다주택자 양도세 중과제도가 지난해 5월부터 내년 5월까지 한시적으로 시행 유예 중입니다.

집을 팔 때 양도세를 낸다는 것은 취득할 때보다 가격이 올라서 이익을 남겼다는 의미로 '양도차익'이 발생했다는 것을 말합니다.

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따라서 만약 취득 당시의 가격이 그대로 유지됐거나 오히려 떨어졌다면 양도차익이 전혀 없기 때문에 세금도 발생하지 않습니다.

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그러나 실제로 거주하지 않고 단기간에 팔았거나 주택의 가격이 고가주택 기준 (2023년 1월 1일 이후 발생하는 소득분에 대해서는 12억원으로 인상되었습니다.)에 해당한다면 양도세를 내야 합니다.

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가장 손쉬운 방법은 국세청 홈택스의 모의계산 서비스를 이용하는 것입니다.

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주택을 취득한 날짜와 양도할 날짜, 취득가액과 양도가액 등을 입력한 다음 주택 수와 보유·거주기간 등을 체크하면 계산이 이뤄집니다.

강남에 있는 단독주택을 매매하려하는 A씨.

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그런데 매수자인B씨가 잔금 납부 전에 주택을 근린생활시설로 용도변경해줄 것을 요청했습니다.

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이 경우 A씨는 그냥 팔 때보다 6배나 많은 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 왜일까.

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최근 3∼4년간 공시가격 급등으로 종합부동산세 등 보유세 부담이 크게 늘고, '임대차 3법' 시행으로 세놓기도 까다로워지자 주택을 없애고 상가로 개조하는 붐이 일고 있는데요, 매수자의 경우 주택보다 토지나 상가일 때 대출을 더 많이 받을 수 있고 다주택 매수자는 주택 거래의 걸림돌로 작용하고 있는 취득세 중과도 피할 수 있기 때문에 매매계약시 주택을 상가로 용도변경해달라는 조건을 많이 내걸고 있습니다.

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현재 조정대상지역 내 2주택자는 8%, 3주택 이상자와 법인은 최고 12%의 높은 세율이 중과되지만 상가나 토지로 취득하면 보유 주택 수와 무관하게 4%(개인)의 취득세율이 적용되나보니 절세의 목적으로도 활용되고 있는데요,

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매도자 입장에서도 계약일을 기준으로 양도소득세가 부과되기 때문에 계약 시점에 매도 대상이 주택이라면 잔금 전에 용도변경이나 멸실을 해줘도 장기보유특별공제나 1가구1주택 비과세 혜택을 누릴 수 있었습니다.

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그런데 지난해 10월 기획재정부와 국세청이 지난해 10월 유권해석을 통해 주택 매도 시 양도세 등 세금과 대출의 판단 기준일을 종전 '계약일'에서 '대금을 청산한 날(잔금일)'로 바꾸면서 잔금 전에 용도변경을 하면 주택이 아닌 상가를 판 것으로 간주해 비과세 혜택이 사라지게 되었습니다.

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매매특약을 걸고 잔금 청산 전에 주택을 멸실해 토지 상태로 넘기는 경우에도 마찬가지입니다.